認知症の親の実家を子が代わりに売ることはできない

不動産を売れるのは所有者本人だけで、判断能力を失った人の売買契約は無効になります。親名義の実家を子の一存で売ることは、たとえ介護のためであってもできません。

売買契約が成立するには、契約の内容と結果を理解したうえで意思を示す力が要ります。この力を意思能力と呼び、意思能力を欠いた状態で結ばれた契約は効力を持ちません。認知症と診断されていること自体が売却を止めるのではなく、契約の場面で理解と判断ができるかどうかが問われるとお考えください。

見落とされやすいのが、委任状の扱いでしょう。委任状は本人が代理権を与える意思を示す書面であるため、その意思を示す力がすでに失われていれば、委任状そのものが有効になりません。判断能力が下がってから慌てて署名をもらう方法は、後で契約を覆される火種を作るだけになってしまいます。

不動産会社や司法書士が本人との面談にこだわるのも、ここに理由があります。決済の当日に司法書士が本人の意思を確認できなければ、所有権移転の登記申請そのものが進みません。売買の話がまとまっていても、最後の場面で止まることになります。

なお、判断能力の低下がごく軽く、契約の意味を理解できる状態であれば、本人が売主として売却することは可能です。境目は診断名ではなく、そのときの理解力にあります。迷う場合は、主治医の意見と専門家の面談で見極めていきましょう。

売却には後見の開始と家庭裁判所の許可という2つの関門がある

不動産の処分を動機とする申立ては年間1万5,000件を超える

実家を売るために後見を使うという状況は、決して例外的なものではありません。最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況」（令和7年）によれば、申立ての動機として不動産の処分を挙げた件数は15,502件で、終局事件全体の36.3％を占めています。

子が後見人に選ばれるとは限らない

ここが最も誤解されている点です。後見の申立てをした子がそのまま後見人になり、自分の判断で実家を売れるようになると考えている方は少なくありませんが、実際に親族が選ばれる割合は2割に届きません。

同じ概況によると、成年後見人等に親族が選任されたのは全体の16.4％で、親族以外が選任されたのは83.6％でした。親族以外の内訳で最も多いのは司法書士の11,966件（33.5％）で、弁護士が24.9％、社会福祉士が20.4％と続きます。申立書に親族を候補者として記載した事件の割合が19.7％にとどまっている点も、この結果を後押ししているのでしょう。

不動産の売却が絡む案件では、専門職が選ばれやすい傾向があります。売却の必要性の説明、価格の妥当性の検証、代金の管理と裁判所への報告が続くため、裁判所としても手続きに慣れた人を選ぶ判断が働きやすくなるからです。親族が後見人になった場合でも、監督人が付くことがあります。

つまり「自分が後見人になって実家を売る」という段取りは、思いどおりにならない可能性のほうが高いと考えておくべきでしょう。後見人が誰になっても売却が進むように、資料と方針を整えて申し立てることが現実的な備えになります。

当事務所は司法書士・行政書士・土地家屋調査士のトリプルライセンス体制で、相続と遺言の相談と手続きに27年目、累計20,000件を超える案件を扱ってきました。統計が示すとおり後見人に最も多く選任されているのは司法書士であり、申立ての段階から売却を見据えた組み立てができる点は、実家の処分を目的とする案件では特に効いてきます。

申立てから売却までにかかる期間の目安

後見が始まるまでの期間は、多くの事件で2か月以内に収まっています。ただし実家の引き渡しまでには、その後に許可の申立てと売買の手続きが続くとお考えください。

概況によれば、成年後見関係事件のうち2か月以内に終局したものが全体の71.1％、4か月以内に終局したものが93.8％でした。鑑定が実施されたのは3.4％にとどまっており、鑑定の期間で長引く事件は多くありません。

後見が始まったら、不動産会社と媒介契約を結んで売却先を探す段階に入ります。買主が決まった段階で居住用不動産の処分許可を申し立て、許可が出てから売買契約を締結するという順序が一般的です。買主にはこの事情をあらかじめ伝えておかなければ、許可を待つ間に話が流れてしまいます。

準備を早く始めるほど全体は短くなります。戸籍や診断書の取得、財産目録の作成、査定書の手配は申立てと並行して進められるため、着手の順番を組み立てておくと待ち時間が減っていくはずです。

売却が終わっても後見は続くという注意点

見過ごされやすいのが、後見は実家を売った時点では終わらないという点です。本人が亡くなるか判断能力を回復するまで続き、途中でやめることはできません。

売却という目的を達成した後も、後見人による財産管理と家庭裁判所への報告は毎年続きます。専門職が後見人に就いた場合は報酬も継続して発生し、その原資は本人の財産です。実家の売却代金が入ったことで管理する財産が増え、報酬の算定に反映されることもあります。

生前贈与や相続対策が実質的に止まる点も知っておいてください。後見人の役割は本人の財産を守ることにあるため、本人の不利益になる贈与は原則として認められません。実家を売って現金化した後で、そのお金を子や孫に移すという計画は描けなくなります。

こうした継続的な負担があるからこそ、実家の売却だけを見て制度を選ぶのではなく、その後の10年20年をどう過ごすのかまで含めて判断していくべきでしょう。デメリットの全体像については、こちらの記事も参考になります。

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認知症になる前であれば選べる手立て

判断能力が保たれているうちであれば、家族信託や任意後見という選択肢を取れます。実家の売却という一点に絞れば、家庭裁判所の許可を通さずに動ける家族信託のほうが機動的でしょう。

家族信託は、財産の管理と処分の権限をあらかじめ信頼できる家族に託しておく仕組みです。信託契約で実家の売却権限を子に与えておけば、親の判断能力が下がった後でも、子の判断で売却を進められます。居住用不動産の処分許可という関門がそもそも生じません。

任意後見は、将来の支援者と支援の範囲を自分で決めておく契約です。後見人を自分で指名できる点が法定後見との違いになりますが、発効後は任意後見監督人が付き、監督人の報酬が継続して発生します。

どちらも、判断能力があるうちにしか契約できません。「まだ元気だから」と先送りにした結果、法定後見しか選べなくなる家庭が多いのが実情です。両制度の違いを整理した記事も用意しています。

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実家の売却でよくある質問

親が認知症でも子の名義に変えれば売れますか？

名義の変更そのものが本人の意思にもとづく行為であるため、判断能力を失った状態では贈与も売買もできません。名義を動かす方法で回避することはできず、成年後見を経る道か、相続が発生した後に売却する道のいずれかになります。

実家に誰も住んでいなくても家庭裁判所の許可は必要ですか？

必要になる可能性が高いといえます。裁判所の案内は、現在の居住の有無を問わず、入所前に居住していた場合や将来居住する可能性がある場合も居住用不動産に含むとしています。長く空き家であっても、生活の本拠だった家なら許可の対象と考えてください。

許可が下りないことはありますか？

売却の必要性が示せない場合は認められません。介護費用や施設利用料に充てる、維持費の負担が本人の財産を圧迫している、といった本人の利益にかなう理由と、価格の妥当性を示す資料が求められます。子の都合だけを理由にした売却は通りにくいとお考えください。

後見の申立てをしてからどのくらいで売れますか？

後見の開始までは2か月以内が71.1％、4か月以内が93.8％です。その後に買主を探す期間と、居住用不動産処分許可の申立てが続くため、引き渡しまでの全体像を早めに描いておきましょう。

住宅ローンが残っている実家でも売却できますか？

売却代金でローンを完済して抵当権を抹消できるかどうかが分かれ目になります。売却代金が残債に届かない場合は金融機関との調整が必要で、後見人の判断だけでは進みません。残債と査定額の関係を先に確認してください。

兄弟の間で売却の意見が割れている場合はどうなりますか？

後見人は本人の利益を基準に判断するため、兄弟の多数決で決まる話ではありません。ただし申立ての段階で親族の意向は照会されます。事前に方針をそろえておくほど、手続きは滞りなく進みます。

認知症の親の実家売却のご相談は国松司法書士法人へ

実家が売れないという入口の問題は、後見の開始と居住用不動産の処分許可という2つの手続きに分解できます。分解できれば、いま何から手を付ければよいのかも見えてきます。

国松司法書士法人は、相続と遺言のご相談を27年にわたってお受けしてきました。司法書士・行政書士・土地家屋調査士のトリプルライセンス体制のため、後見の申立てから売却後の所有権移転登記、境界が不明確な土地の測量まで、窓口を分けずにご相談いただけます。

国分寺市や国立市、府中市、小平市、小金井市といった多摩エリアはもちろん、実家が遠方にあってご家族が離れて暮らしている場合にも全国対応で取り組んでいます。売れるかどうか分からない、後見を使うべきか迷っているという段階でも構いません。

初回のご相談は無料です。実家の登記事項証明書と、親御さんの状況が分かる資料をお持ちいただければ、取りうる手順と見通しをお伝えします。

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