相続対策は3つの目的に分かれる

節税から入ると優先順位を誤る

相続対策を節税から考え始めると、多くの場合で優先順位を誤ります。そもそも相続税がかかる家庭は全体の1割ほどしかないからです。

財務省の相続税に関する資料によれば、令和6年分の死亡者数1,605,378人に対して相続税の課税件数は166,730件で、課税件数割合は10.4％でした。裏を返せば、9割近くの家庭では相続税の申告そのものが不要ということになります。

相続税の基礎控除額は、国税庁が示す計算方法のとおり3,000万円に法定相続人の数へ600万円を掛けた額を加えて求めます。相続人が3人なら4,800万円までは課税されない計算です。

一方で、遺産の分け方と名義変更の手続きは、財産の多い少ないにかかわらず全員に発生します。自宅と預貯金だけという構成でも、相続人が複数いれば遺産分割協議は必要ですし、不動産があれば相続登記も避けて通れません。

相続登記は2024年4月から申請が義務になり、取得を知った日から3年以内という期限が設けられました。法務省の案内のとおり2024年4月1日より前に相続を知っていた不動産についても2027年3月31日までという期限があるため、先代の名義が残っている家庭では相続対策より先にそちらの処理が必要になります。

節税を考えるべきかどうかは、財産の棚卸しをすれば見当がつきます。基礎控除額を大きく超えていないのであれば、対策の重心は分け方と手続きに置いたほうが実際の役に立つでしょう。

相続対策の締切は死亡ではなく判断能力の喪失

相続対策で本当に意識すべき締切は、亡くなる日ではなく判断能力を失う日です。遺言も生前贈与も家族信託も任意後見契約も、本人に判断能力があることが前提になっています。

令和7年版高齢社会白書によれば、令和4年における認知症の高齢者数は443.2万人で有病率は12.3％、令和22年には584.2万人、有病率14.9％になると推計されています。誰にとっても他人事の数字ではありません。

同じ白書では、認知症の前段階にあたる軽度認知障害の高齢者数も令和4年で558.5万人、令和22年には612.8万人と推計されています。軽度認知障害の段階では判断能力が保たれていることも多く、実務上はここが対策を間に合わせられる最後の時期になりがちです。

判断能力を失った後に何が起きるかというと、財産が事実上動かせなくなります。預貯金の引き出しも不動産の売却も、本人の意思確認ができなければ進みません。

そこで残る選択肢が法定後見です。家庭裁判所が後見人を選任して財産管理を行う制度ですが、誰が後見人になるかは家庭裁判所が決めるため、本人や家族が指名することはできません。

判断能力があるうちに任意後見契約を結んでおけば、後見人になる人を自分で選べます。ただし任意後見は発効時に別途監督人の報酬がかかり、その負担は契約が終わるまで続く点も知っておいてください。

つまり相続対策とは、選べる状態のうちに選んでおく行為です。時間が経つほど手段は減っていき、最後には家庭裁判所に委ねる道しか残らなくなります。

相続対策は何から始めるか

相続対策は、財産の棚卸しと相続人の確定という2つの調査から始めます。手段の比較を先にしても、判断の材料がそろっていなければ決められません。

財産の棚卸しでは、不動産、預貯金、有価証券、保険、負債を一覧にします。不動産は権利証や固定資産税の納税通知書で確認し、登記記録上の名義が本人になっているかどうかも併せて見ておきましょう。先代の名義のままになっている土地が見つかることは実際によくあります。

見落とされやすいのが負債とインターネット上の資産です。住宅ローンの残債や連帯保証はもちろん、ネット銀行やネット証券の口座は通帳が届かないため、本人以外は存在に気づけません。一覧に加えておくだけで、残された家族の負担はかなり変わります。

相続人の確定は、戸籍をたどって法定相続人が誰になるかを確認する作業です。前妻との間に子がいる、認知した子がいる、兄弟姉妹が相続人になるといった事情は、戸籍を見て初めて分かる場合があります。

この2つが終わって初めて、分け方の設計に進めます。誰に何を渡したいのか、渡したい相手が相続人以外なのか、特定の財産を特定の人に集中させたいのかによって、必要な手段は変わってくるでしょう。

手段の選択はその次です。分け方を決めたいなら遺言、判断能力の低下に備えたいなら任意後見や家族信託、生前に財産を移しておきたいなら生前贈与という具合に、目的から逆算して選びます。

最後に見直しの習慣を持ってください。財産の内容も家族の状況も変わるため、一度作った遺言が10年後の実情に合っているとは限りません。

手段ごとにできることとできないこと

相続対策の手段は、それぞれ守備範囲が違います。1つの手段ですべての目的を満たすことはできません。

遺言は、誰に何を渡すかを決めておく手段です。相続開始後の分け方を指定できる一方で、生きている間の財産管理には効きません。認知症になったときに預金が凍結される問題は、遺言では解決できないという理解が必要でしょう。

作り方には自筆で書く方式と公正証書にする方式があります。公正証書遺言は公証人が関与するため方式の不備で無効になりにくく、原本が公証役場に保管される点も安心材料になりますが、その分の手数料と証人の手配が必要です。手軽さを取るか確実性を取るかという選択になります。

生前贈与は、生きているうちに財産を移す手段です。渡す相手も時期も自分で決められますが、贈与税の負担が生じる場合があり、相続開始前の一定期間内の贈与は相続税の計算に加算されます。遺留分をめぐる問題も、贈与したから消えるわけではありません。

家族信託は、財産の管理を家族に託しておく仕組みです。判断能力が低下した後も信託した財産を管理できる点が強みですが、契約書の設計に専門的な判断が要り、信託していない財産には効果が及びません。

任意後見は、判断能力が低下した後の財産管理と身上保護を任せる契約です。後見人を自分で選べる代わりに、発効後は家庭裁判所が選任する監督人の報酬が継続して発生します。

生命保険は、受取人を指定して現金を渡す手段です。遺産分割の対象にならないため納税資金や代償金の原資として使えますが、契約内容によっては課税関係が変わるため、税理士への確認が要ります。

自筆で遺言を書く場合の要件については、こちらの記事も参考にしてください。

＜関連記事＞
遺言書の書き方と注意点とは?自筆証書遺言で失敗しないための要件と実務ポイントを徹底解説

相続対策の相談先はどう選ぶか

相続対策の相談先は、不動産の名義や遺言の作成が中心なら司法書士、相続税の試算や節税なら税理士、相続人の間ですでに対立があるなら弁護士という切り分けになります。銀行の遺言信託は財産の管理と執行をまとめて任せられる代わりに、費用の水準は高めです。

最初の窓口として司法書士が向いているのは、相続対策の入口が財産と相続人の調査だからでしょう。不動産の登記記録を読み、戸籍から相続人を確定する作業は、そのまま司法書士の日常業務と重なります。

相続税の試算が必要かどうかも、棚卸しの結果を見れば判断できます。基礎控除額を超えそうであれば税理士に、超えないのであれば分け方と手続きの設計に資源を振り向けたほうが合理的です。

費用をかけずに全体像をつかみたい場合は、自治体の無料相談会や法テラスという選択肢もあります。制度の一般的な説明を聞く用途であれば十分に足りるでしょう。ただし相談時間が30分程度に限られることが多く、戸籍や登記記録を精査したうえでの提案までは期待できません。

一般論を聞く段階では公的な窓口を使い、実際に書類を作る段階では継続して依頼できる事務所に相談するという二段構えが、結果として遠回りになりません。

相談の際は、固定資産税の納税通知書と、把握している範囲の預貯金の一覧をお持ちください。すべてがそろっていなくても構いません。分からない部分こそ、専門家が調べる対象になります。

国松司法書士法人は司法書士と行政書士、土地家屋調査士のトリプルライセンス体制で、相続と遺言の相談と手続きに27年目、累計20,000件を超える案件を扱ってきました。相続対策では登記記録と現況の食い違いが見つかることもありますが、土地の表示に関する登記まで自事務所内で対応できるため、窓口を分けずに進められます。

相談を切り出すタイミングに迷っている方は、こちらの記事も参考にしてください。

＜関連記事＞
司法書士に相談するタイミングは？相談すべき場面と選び方を徹底解説

相続対策についてよくある質問

相続対策はいつから始めるべきですか？

判断能力があるうちであれば早いほど選択肢が多く残ります。年齢よりも、本人が自分の意思で契約や遺言ができる状態かどうかが基準です。財産の内容が固まってきた時期や、不動産を取得した時期が1つの区切りになります。

相続税がかからない家庭でも相続対策は必要ですか？

必要です。相続税の課税件数割合は10.4％にとどまりますが、遺産の分け方と名義変更の手続きは財産の多さに関係なく発生します。分け方を決めていないほうが、家族の負担は大きくなりがちです。

遺言と家族信託はどちらを選ぶべきですか？

目的が違うため、どちらか一方という選び方にはなりません。亡くなった後の分け方を決めたいなら遺言、生きている間の財産管理に備えたいなら家族信託です。両方を組み合わせる場合もあります。

認知症になった後でも相続対策はできますか？

判断能力が失われた後は、遺言も贈与も信託も任意後見契約も結べません。残るのは家庭裁判所に法定後見の開始を申し立てる道ですが、後見人を家族が指名することはできない点にご注意ください。

相続対策の相談は無料でできますか？

初回の相談を無料としている事務所は多く、当事務所も初回のご相談は無料です。自治体の無料相談会や法テラスも一般的な説明を聞く用途では使えますが、財産や戸籍を精査したうえでの提案までは時間の制約から難しいでしょう。

相続対策の相談には何を持っていけばよいですか？

固定資産税の納税通知書と、把握している範囲の預貯金や保険の一覧があれば十分です。権利証が見つからなくても手続きは進められるため、探すことに時間をかけすぎないでください。

相続対策のご相談は国松司法書士法人へ

相続対策は、何を選ぶかより先に、何が必要かを見極める作業から始まります。財産と相続人がはっきりすれば、必要な手段はおのずと絞られていきます。

国松司法書士法人は、JR国分寺駅北口から徒歩4分の事務所で、相続と遺言のご相談を27年にわたってお受けしてきました。財産の棚卸しと相続人の確定から、遺言の作成、任意後見契約、相続登記まで、続けてご相談いただけます。

国分寺市や国立市、府中市、小平市、小金井市といった多摩エリアはもちろん、離れて暮らすご家族が関わる場合も全国対応で取り組んでいます。何から手を付ければよいか分からないという段階でも構いません。

初回のご相談は無料です。手元にある資料をお持ちいただければ、優先順位と進め方の見通しをお伝えします。

国松司法書士法人への無料相談はこちらから

参考文献

1. 財務省「相続税・贈与税に係る基本的計数に関する資料」 https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e07.htm
2. 内閣府「令和7年版高齢社会白書　第1章第2節　健康・福祉」 https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2025/html/zenbun/s1_2_2.html
3. 国税庁「No.4152 相続税の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
4. 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
5. 日本公証人連合会「4 任意後見契約」 https://www.koshonin.gr.jp/notary/ow04

数次相続とは何か、代襲相続や再転相続との違い

数次相続とは、ある人の相続手続きが終わらないうちに、その相続人が亡くなって次の相続が重なった状態をいいます。読み方は「すうじそうぞく」で、最初に発生した相続を一次相続、次に発生した相続を二次相続と呼びます。

父が亡くなり、遺産分割協議が済まないうちに母が亡くなった場合、父の相続が一次相続、母の相続が二次相続です。父の遺産について協議する権利は母から子へ引き継がれるため、子は自分自身の立場と母から引き継いだ立場の両方で協議に参加しなければなりません。

数次相続と代襲相続の違い

数次相続と代襲相続を分けるのは、亡くなった順序です。被相続人よりも先に相続人が亡くなっていれば代襲相続、被相続人より後に亡くなっていれば数次相続になります。

代襲相続では、亡くなった相続人の子が親の立場をそのまま引き継ぎ、その配偶者は相続人になりません。一方の数次相続では、いったん相続人になった人の権利がその人の相続人全員へ引き継がれるため、配偶者にも権利が移って関係者が増えやすくなります。

同じ家族関係でも死亡日が数日違うだけで結論が変わるため、戸籍で日付を確認するまでは断定できません。

再転相続や相次相続との関係

再転相続は、数次相続のうち相続放棄を選べる期間中に相続人が亡くなった場合を指す呼び方で、民法916条が定める場面です。相次相続は短い期間に相続が続いたことを税金の面から捉えた言葉で、相続税の相次相続控除という制度名で使われます。

数次相続が何次まで続くのかという上限はありません。三次、四次と重なった状態で相談に来られる方もいて、関係する相続の数だけ相続人の確定作業が必要になるでしょう。

数次相続を放置すると起きること

数次相続を放置する最大のデメリットは、相続人が世代ごとに枝分かれして増え、全員の合意を取り付けることが難しくなる点にあります。時間が経つほど選択肢が減る性質の問題であって、待って有利になる要素はほとんどありません。

法務省が全国10か所の地区で約10万筆を対象に行った相続登記未了土地の調査では、最後の登記から50年以上が経過した土地が大都市地域で6.6パーセント、中小都市や中山間地域では26.6パーセントを占めていました。

なぜ放置が難しさを生むのかというと、相続人が1人亡くなるたびに、その配偶者と子へ権利が分岐するからです。当初は3人で話し合えばよかった土地が、二次相続と三次相続を経て10人を超えることも起こりえます。面識のない親族に押印を求める場面では、説明と信頼づくりに時間がかかるでしょう。

遺産分割そのものにも期限があります。相続開始から10年を過ぎると特別受益や寄与分を主張できなくなり、法定相続分どおりに分けることになりますが、法務省の案内のとおり2018年3月末までに開始した相続については2028年3月31日までという経過措置が設けられました。

相続登記の義務化で期限が決まっている

相続登記は2024年4月1日から申請が義務になりました。法務省の相続登記の申請義務化に関するQ&Aによれば、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ったときは10万円以下の過料の対象になります。

見落としやすいのが過去の相続の扱いです。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産については、2027年3月31日までに登記をしなければなりません。何十年も名義がそのままの土地はまさにこの経過措置の対象になるため、残された時間はわずかだとお考えください。

相続人申告登記だけでは義務を果たしきれない

期限内に登記が間に合わないときは、自分が登記名義人の相続人であることを法務局に申し出る相続人申告登記という受け皿があります。ただし法務省の解説のとおり、遺産分割が成立した場合には成立した日から3年以内に所有権移転登記を申請する義務が別に残り、申告登記で果たせるのは基本的な義務だけです。

権利関係を公示するものでもないため、売却や担保設定の段階では正式な相続登記が必要になります。時間を稼ぐ手段として使えても、解決そのものは先送りになるでしょう。

数次相続の手続きの流れと必要書類

数次相続の手続きは、相続を発生順に切り分けて、それぞれについて相続人を確定させることから始めます。ここを飛ばして遺産分割の話を進めても、後から相続人が判明した時点で協議はやり直しになってしまいます。

最初に行うのは戸籍の収集です。一次相続の被相続人について出生から死亡までの戸籍一式を集め、続いて二次相続の被相続人についても同じようにそろえます。古い相続では手書きの改製原戸籍にさかのぼることも多く、本籍地が転々としていれば収集だけで数か月かかるでしょう。

相続人が確定したら、法定相続情報一覧図を作っておくと後が楽になります。数次相続では一次相続と二次相続それぞれについて作成するのが原則ですが、金融機関が複数あっても戸籍の束を順番に回さずに済むため、手続きを同時並行で進められます。

不動産の名義変更では、被相続人の住民票の除票または戸籍の附票、不動産を取得する方の住民票、固定資産評価証明書、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書を添えてください。相続人が海外に居住している場合は印鑑証明書の代わりにサイン証明が必要になるため、取得までの日数を見込んでおきましょう。

相続手続きを専門家に任せるべきか迷っている段階の方は、こちらの記事も参考にしてください。

＜関連記事＞
相続手続きを自分でやるリスクとは？専門家に依頼すべきケースを徹底解説

数次相続の遺産分割協議書の書き方

数次相続の遺産分割協議書は、原則として一次相続と二次相続で別々に作成し、中間で亡くなった方の肩書を「相続人兼被相続人」と表示します。

一次相続の協議書には、最初に亡くなった方を被相続人として記載し、その相続人の1人として中間で亡くなった方を相続人兼被相続人と書きます。すでに亡くなっている方は署名も押印もできないため、署名欄にはその方の相続人が「相続人兼何某の相続人」という肩書で署名するという形になるでしょう。

一次相続と二次相続の相続人がすべて同じ顔ぶれであれば、1通にまとめて作成しても構いません。父が亡くなった後に母が亡くなり、相続人が子だけというような形であれば、押印の回数を減らせます。

同じ協議書は金融機関や証券会社の手続きにも使うため、不動産だけでなく預貯金や有価証券の帰属まで書き込んでおいてください。数次相続では押印を求める相手が多く、書式の不備が分かるのが全員分そろった後という事態は避けたいところです。

数次相続の相続登記と中間省略登記

数次相続の相続登記は、亡くなった順に登記を重ねる2件申請が原則で、中間の相続が単独相続であるときに限り1件にまとめられます。昭和30年12月16日民事甲第2670号という登記先例で確立した取扱いです。

単独相続には、もともと相続人が1人だった場合だけでなく、遺産分割や相続放棄の結果としてその不動産を1人が取得した場合も含まれます。反対に中間の相続で複数人が共有のまま引き継いだ場合は省略できず、順番どおりに2件申請しなければなりません。

登録免許税が免除される仕組み

数次相続の費用を考えるうえで最も見落とされているのが、中間の相続人名義にする登記の登録免許税でしょう。法務局が公表している免税措置によると、相続で土地を取得した個人がその相続登記を受ける前に亡くなった場合、その方を登記名義人とする相続登記には登録免許税がかかりません。

注意したいのは根拠となる条番号です。この免税措置は長く租税特別措置法84条の2の3として案内されてきましたが、2026年4月1日から84条の2の2に変わりました。申請書には「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」と記載する必要があり、旧条番号のまま提出すると補正を求められる可能性があります。

インターネット上の解説記事には古い条番号のまま更新されていないものが残っているため、自分で申請するなら法務局の案内で現在の表記を確認してください。適用期限が2027年3月31日までである点も見落とせません。

中間省略ができなくても費用の差は小さい

中間省略登記ができないと大きく損をすると考えている方は多いのですが、登録免許税の面では差がわずかです。前述の免税措置により、中間の登記の登録免許税は土地であれば0円になります。

差が出るのは主に手間と専門家への報酬でしょう。ただし免税の対象は土地に限られるため、土地と建物が一体で残っている実家の相続では、建物の分だけ二重に登録免許税がかかる計算になります。

数次相続の相続税と相続放棄で気を付けること

相続税の申告期限は原則として亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内ですが、数次相続では中間で亡くなった方の分だけ期限が延びます。延長されるのは二次相続の相続人が一次相続について申告する場合に限られ、他の相続人の期限は延びません。

基礎控除額は一次相続の発生時点における法定相続人の数で計算するため、中間で相続人が亡くなっても金額は変わりません。10年以内に相続が続いた場合は国税庁の相次相続控除が使え、前回課された相続税額を1年につき10パーセントの割合で減らした金額を差し引けます。

相続放棄を考えるときは、熟慮期間の起算点に注意しましょう。民法916条について最高裁判所は令和元年8月9日の判決で、自分が前の相続人の立場を引き継いだことを知った時点から3か月を数えると判断しました。二次相続を放棄すると一次相続について承認や放棄を選ぶ立場そのものを失うと解されているため、負債が絡む場合は戸籍の収集より先に検討してください。

数次相続はどこに相談すればよいか

数次相続の相談先は、不動産の名義変更が絡むなら司法書士、相続税の申告が必要なら税理士、相続人同士で争いがあるなら弁護士という切り分けになります。多くの数次相続は不動産の名義が入口になるため、司法書士から相談を始めるほうが近道になりやすいでしょう。

司法書士が担うのは、戸籍による相続人の確定、法定相続情報一覧図の作成、遺産分割協議書の文案作成、そして相続登記の申請です。数次相続で時間がかかるのは相続人の確定と書類の収集であって、そこは司法書士の業務範囲と重なります。

相談の際は、固定資産税の納税通知書があれば不動産の所在と評価額の見当がつきます。権利証が見つからなくても手続きは進められるため、探すことに時間を使いすぎないでください。

国松司法書士法人は司法書士と行政書士、土地家屋調査士のトリプルライセンス体制で、相続と遺言の相談と手続きに27年目、累計20,000件を超える案件を扱ってきました。数次相続では古い土地の登記記録と現況が食い違うこともありますが、土地の表示に関する登記まで自事務所内で対応できるため、相談窓口が分散しません。

どのタイミングで司法書士に相談すべきか迷っている方は、こちらの記事も参考にしてください。

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司法書士に相談するタイミングは？相談すべき場面と選び方を徹底解説

数次相続についてよくある質問

数次相続は何次まで続きますか？

回数に上限はありません。手続きが終わらないまま相続人が亡くなり続ければ、三次相続や四次相続として重なっていきます。次数が増えるほど戸籍の収集量と関係者の人数は増えていくでしょう。

数次相続の遺産分割協議書は何通作成しますか？

原則として相続の数だけ作成し、一次相続と二次相続があるなら2通が基本です。一次相続と二次相続の相続人がすべて同じ顔ぶれであれば、1通にまとめても構いません。

数次相続の相続登記は必ず2件申請になりますか？

中間の相続が単独相続であれば1件で済みます。中間で複数人の共有になった場合は省略できませんが、土地については中間の登記の登録免許税が免除されるため、税額の面での不利はほとんどありません。

数次相続を放置していると過料を科されますか？

正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続を知っていた不動産の期限は2027年3月31日です。

数次相続の手続きにはどれくらいの期間がかかりますか？

相続人が少なく戸籍もそろっていれば数か月で登記まで終わりますが、相続人が10人を超えて本籍地が各地に散っている場合は、戸籍の収集だけで半年近くかかることもあります。所在の分からない相続人がいれば、家庭裁判所の手続きが加わると考えておきましょう。

数次相続の手続きのご相談は国松司法書士法人へ

数次相続は、放置した期間の長さがそのまま手続きの重さになって表れます。相続人が増える前に着手できれば必要な書類も費用も抑えられますが、期限だけは待ってくれません。

国松司法書士法人は、2026年8月25日よりJR国分寺駅北口から徒歩4分の事務所で、相続と遺言のご相談を27年にわたってお受けしてきました。相続人の確定から遺産分割協議書の作成、相続登記、土地の表示に関する登記までを一つの窓口で進められます。

国分寺市や国立市、府中市、小平市、小金井市といった多摩エリアはもちろん、遠方にお住まいの相続人が含まれる案件にも全国対応で取り組んでいます。何十年も前の相続が残っている、相続人が誰なのか分からないという段階でも構いません。

初回のご相談は無料です。固定資産税の納税通知書など手元にある資料をお持ちいただければ、その場で進め方の見通しをお伝えします。

国松司法書士法人への無料相談はこちらから

参考文献

1. 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
2. 法務省「相続登記の申請義務化について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00599.html
3. 法務省「不動産登記簿における相続登記未了土地調査について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00291.html
4. 法務省「不動産を相続した方へ　相続登記・遺産分割を進めましょう」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html
5. 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/page7_000017.html
6. 国税庁「No.4168 相次相続控除」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4168.htm

相続登記は自分でできるが、簡単とは限らない

最初に前提を確認しておきましょう。相続登記は、資格がなくても相続人本人が申請できます。司法書士に依頼せず、自分で法務局に申請書を提出して名義変更を完了させること自体は、法律上まったく問題ありません。

しかし、「できる」ことと「つまずかずにできる」ことは別の話です。相続登記の申請には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍（場合により亡くなった方の両親の出生から死亡までの連続した戸籍）、相続人全員の現在戸籍、固定資産評価証明書、遺産分割協議書と印鑑証明書など、多くの書類が必要になります。加えて、申請書には不動産を登記簿の記載どおりに正確に転記し、持分を分数で計算して記入しなければなりません。

書類の一つが欠けても、記載を一箇所間違えても、手続きは前に進みません。ここが、他の相続手続きと比べて相続登記が「見た目より難しい」と言われる理由です。物件が自宅一戸建て一つで、相続人も配偶者と子だけといったシンプルな構成なら、丁寧に進めれば自力で完了できる可能性は高いでしょう。問題は、そこに少しでも複雑さが混じったときに、想定外の落とし穴が次々と現れる点にあります。

相続登記を自分でやる5つのリスク

ここからは、相続登記を本人申請したときに実際に起こりやすいリスクを、原因まで踏み込んで見ていきます。単なる「大変」という話ではなく、なぜそれが起こるのかを理解しておくことが、判断の助けになります。

戸籍の収集漏れで手続きが振り出しに戻る

相続登記でつまずく人が最初にぶつかる壁が、戸籍集めです。相続人を確定するには、亡くなった方の出生までさかのぼる戸籍が連続してそろっている必要があります。ところが、戸籍は結婚や転籍、法改正によって何度も作り替えられており、一つの役所で「一式ください」と言って完結するものではありません。

たとえば、被相続人が生涯に本籍を三回移していれば、少なくとも三つ以上の自治体から戸籍を取り寄せる必要が出てきます。古い戸籍は手書きの旧字体で書かれていることもあり、そもそも読み解くこと自体が容易ではありません。一通でも抜けがあると、法務局は「相続人が確定できない」と判断し、申請は受理されないでしょう。

なお、2024年3月から始まった戸籍の広域交付により、本籍地以外の窓口でもまとめて請求できるようになりました。以前より収集の負担は軽くなっていますが、兄弟姉妹が相続人になるケースなど一部は広域交付の対象外で、依然として個別の取り寄せが必要になる点には注意が要ります。

申請書の記載ミスで却下や補正になる

自分でやる相続登記で、もっとも精神的な負担が大きいのが「補正」と「却下」です。この2つは似て非なるもので、区別を知らないまま申請すると思わぬ痛手を負います。

補正とは、申請書の軽微な誤りを訂正して手続きを続けられる状態を指します。法務局は申請を受け付けた後、およそ一週間かけて内容を審査し、書き間違いや登録免許税の計算違いといった不備を見つけると、電話などで連絡してくるのが一般的です。地番や家屋番号を登記簿どおりに書かなかった、持分の分数を計算し間違えた、といったミスが代表例といえるでしょう。担当者の指示に従って訂正すれば、審査は再開されます。

問題は却下のほうです。却下は、不備が重大で補正では直せない場合に、申請そのものがなかったことにされる処分を指します。いったん却下されると、はじめから申請をやり直すことになり、しかも一度納めた登録免許税をあらためて納め直さなければなりません。金銭的にも時間的にも損失は小さくないでしょう。

ここで知っておくと役立つ実務的なコツを紹介しましょう。自分で申請する場合、押印する書類には「捨印」を押しておくと、軽微な誤りを法務局側で訂正してもらえることがあります。捨印とは、訂正に備えて欄外にあらかじめ押しておく印のことです。とはいえ、捨印で直せるのはあくまで軽微なミスに限られ、根本的な記載誤りを救うものではありません。

完了後に誤りが見つかると更正登記が必要になる

さらに厄介なのは、申請者も法務局の担当者も誤りに気づかないまま登記が完了してしまうケースです。この場合、補正ではもう対応できません。登記された内容を後から正すには、更正登記という別の手続きを申請することになります。

たとえば申請書に書いた住所が実際と違っていたのに、そのまま登記されてしまったとしましょう。添付した住民票が正しくても、申請書が誤っている以上は申請者側のミスとして扱われ、法務局が職権で直してくれるわけではありません。更正登記には不動産一件につき1,000円の登録免許税がかかり、錯誤を証明する書類の添付も求められます。「一度終わったはずの登記をもう一度やり直す」という二度手間は、本人申請ならではのリスクといえるでしょう。

登記すべき不動産を見落とす

相続登記を自分でやる方が見落としがちで、なおかつ影響が長く尾を引くのが「登記漏れ」です。相続した不動産のうち一部だけを登記し、残りを登記しないまま放置してしまう失敗を指します。

その典型が、自宅前の私道です。自宅の敷地とは別に、前面道路の一部を持分で共有しているケースは珍しくありません。ところが、この私道が公衆用道路として扱われていると固定資産税が非課税になり、毎年届く固定資産税の課税明細書に載ってこないことがあります。課税明細書だけを見て申請すると、私道の存在に気づかず登記から漏れてしまうわけです。

私道以外にも、名寄帳に載っていない共同担保の物件、登記されていない古い建物、遠方にある山林など、見落としの温床はいくつも存在します。登記漏れが怖いのは、その場では何の不都合も感じない点にあるでしょう。困るのは何年も先、その不動産を売却しようとしたときや、担保に入れて融資を受けようとしたときです。いざ手続きを始めて初めて名義が故人のままだと判明し、あらためて相続登記をやり直すことになります。しかも、その頃には次の世代の相続が発生し、関係者が一気に増えているかもしれません。

権利証と登記識別情報の意味を誤解する

相続登記が無事に完了すると、法務局から「登記識別情報通知」という書類が交付されます。12桁の英数字が記載されたこの書面は、その不動産の所有者であることを示す、いわば所有権の証にほかなりません。かつての「権利証」に相当するもので、将来その不動産を売却したり担保に入れたりする際に必要になります。

自分で登記を進めた方が意外と理解していないのが、この登記識別情報の重みです。再発行が原則としてできないため、紛失すると後の手続きで本人確認のために別途費用と手間がかかります。また、そもそも申請時に「登記識別情報の通知を希望する」旨を記載し忘れると、通知自体が発行されないこともあるでしょう。手続きを終えることだけに気を取られ、交付された書類の意味を理解しないまま保管してしまうと、いざ必要になったときに困る場面が生じかねません。

見落とされがちな義務化との関係

ここで、相続登記の義務化と本人申請の関係にも触れておきます。自分でやること自体を否定するものではありませんが、義務化のもとでは「間に合わないリスク」という新しい観点が加わりました。

2024年4月の相続登記義務化により、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければならなくなりました。正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象になります。過去に発生した相続も対象で、多くのケースで2027年3月末までの申請が求められています。

自分で進めると決めたものの、戸籍集めや書類作成に手間取り、気づけば期限が迫っていたという事態は十分に起こり得ます。ここで押さえておきたいのが、遺産分割の話し合いがまとまらないときの選択肢でしょう。相続人申告登記という制度を使えば、「自分が相続人である」旨を法務局に申し出るだけで、いったん申請義務を果たしたとみなされます。登録免許税もかからず、相続人が単独で申し出られるため、期限が迫っているときの応急処置として有効でしょう。ただし、これは正式な名義変更ではなく、後日あらためて相続登記が必要になる点は理解しておく必要があります。

相続登記を自分で進めるべきか、専門家に任せるべきか。判断に迷ったときの相談先の選び方については、次の記事でも解説しています。

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自分でやってよいケースと任せたほうがよいケース

ここまでリスクを挙げてきましたが、相続登記を自分でやること自体が悪いわけではありません。大切なのは、自分のケースがどちらに属するかを冷静に見極めることです。判断の軸を整理しておきましょう。

自分で進めても比較的問題が起きにくいのは、次のような条件がそろった場合です。相続する不動産が自宅一件だけ、被相続人の本籍の移動が少なく戸籍集めが単純、相続人が少人数で全員が協力的、遺言があって取得者が明確、といった状況であれば、手引きに沿って丁寧に進めることで自力完了は狙えます。時間に余裕があり、書類仕事を苦にしない方であれば、費用を抑える選択として十分に合理的でしょう。

一方、次のような要素が一つでも当てはまる場合は、専門家に任せることを前向きに検討したほうが安全でしょう。相続人が多かったり疎遠で連絡の取りにくい相続人がいたりする、不動産が複数あるか遠方にある、名義が祖父のままで数次相続が絡んでいる、私道や未登記建物が含まれている可能性がある、売却を予定していて登記の不備が問題になる、義務化の期限が迫っている、といった状況が代表例です。こうした要素が一つでもあると、自分でやることの難易度とリスクは跳ね上がります。

とりわけ数次相続が絡むケースは、専門家でも神経を使う領域です。名義が二世代、三世代前のままになっていると、相続人が数十人に膨れ上がることもあり、戸籍の収集だけで数か月を要する場合があります。「まずは自分でやってみて、無理そうなら頼めばいい」という発想は一見合理的ですが、途中まで進めた申請にミスがあると、かえって手続きが複雑になりかねません。複雑さの兆候が最初から見えている場合は、着手前に一度専門家に相談しておくほうが、結果的に時間も費用も節約できるでしょう。

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「自分でやってみたが戸籍がそろわず行き詰まった」「申請書を書いてみたものの、これで受理されるのか不安」「名義が何代も前のままで、どこから手をつけていいかわからない」。相続登記について迷いや不安を抱えている方は、相続・遺言の相談と手続きの実績27年目、累計20,000件超の国松司法書士法人にご相談ください。

当事務所は、司法書士・行政書士・土地家屋調査士のトリプルライセンスを保有しています。相続人の調査や戸籍の収集から、登記申請、私道や未登記建物を含めた不動産全体の調査まで、一貫して対応できる点が強みでしょう。土地の測量や境界の確認が必要になる場面でも、外部に振り分けることなく事務所内で連携して進められます。自分で進めて途中でつまずいた案件の引き継ぎにも対応しています。

初回相談は無料で、国分寺市・国立市・府中市・小平市・小金井市など多摩エリアはもちろん、全国からのご相談も歓迎しております。相続登記は先送りするほど権利関係が複雑になり、手間も費用もかさみがちです。少しでも気になった今のタイミングで、一度ご相談ください。

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相続登記の費用相場は総額15万円から20万円が一つの目安

先に全体像をお伝えします。司法書士に依頼して不動産1件分の相続登記を行う場合、総額でおおむね15万円から20万円に収まるケースが多いといえるでしょう。ただし、この数字はあくまで「標準的な一戸建て1件を、相続人が少人数で分ける」という前提での目安に過ぎません。

なぜ「相場」を調べると6万円から30万円超まで幅広い数字が出てくるのか。それは、相続登記の費用が単一の料金ではなく、性質の異なる3つの費用を合算したものだからです。具体的には、国に納める「登録免許税」、書類集めにかかる「実費」、そして専門家に払う「司法書士報酬」の3つに分かれます。

この3つのうち、登録免許税は不動産の評価額で機械的に決まり、実費も数千円程度でほぼ一定です。相場を大きく動かしているのは、3つ目の司法書士報酬です。まずは費用の全体構造を、要素ごとに見ていきましょう。

相続登記の費用は3種類に分けて考える

相続登記の費用を正しく把握するコツは、性質の違う3つの費用を切り離して考えることにあります。ひとまとめに「登記費用」と捉えると相場観がぼやけてしまいますが、分解すればそれぞれの金額はかなり明確に見積もれます。

登録免許税は固定資産税評価額の0.4％

登録免許税は、相続登記を申請するときに国へ納める税金です。金額は「不動産の固定資産税評価額 × 0.4％」で計算され、この税率は法律で定められているため、どの司法書士に頼んでも変わりません。

たとえば固定資産税評価額が2,000万円の自宅なら、2,000万円 × 0.4％で8万円が登録免許税になります。評価額は毎年春に届く固定資産税の課税明細書、または市区町村で取得する固定資産評価証明書で確認できます。

計算には端数処理のルールがあり、評価額は1,000円未満を切り捨て、算出した税額は100円未満を切り捨てます。土地と建物が複数あれば、すべての評価額を合計してから計算する点も覚えておくとよいでしょう。

ひとつ注意したいのは、法定相続人ではない人が遺贈で不動産を取得する場合です。この場合は税率が0.4％ではなく2.0％と5倍に跳ね上がります。血縁のある相続人が相続する場合に軽減される仕組みになっているため、内縁の方や親族外への遺贈を考えている場合は、税負担が大きく変わる点に留意してください。

必要書類の取得実費は数千円から

相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本、相続人全員の戸籍、固定資産評価証明書、住民票などをそろえる必要があります。これらの取得手数料が実費として発生します。

戸籍謄本は1通450円から750円、住民票や評価証明書は1通300円前後が目安です。相続人の数や、被相続人が本籍を何度も移していた場合は取得する戸籍が増えるため、総額としては数千円から、多くても1万円台に収まるのが一般的でしょう。郵送で遠方の役所から取り寄せる場合は、定額小為替の手数料や送料も少し加わります。

司法書士報酬は10万円から15万円が中心

3つ目が、手続きを代行する司法書士へ支払う報酬です。相続登記の司法書士報酬は事務所ごとに自由に設定できるため、ここが相場に最も幅を生む部分になります。全国的な水準としては、不動産1件かつ標準的な内容であれば10万円から15万円あたりが中心的な価格帯といえるでしょう。

報酬には、登記申請の代行だけでなく、戸籍の収集、相続関係説明図の作成、遺産分割協議書の作成といった付随業務が含まれることが多くあります。どこまでを報酬の範囲に含めるかは事務所によって異なるため、単純な金額の比較だけでは実態がつかみにくいのが正直なところです。

司法書士報酬の相場に幅が出る本当の理由

「相場を調べたのに、事務所ごとの見積もりが倍以上違う」という声をよく耳にします。この差は、報酬の決め方そのものに2つの流派があることに起因します。ここを理解すると、見積書を受け取ったときの納得感がまるで変わってくるでしょう。

ひとつは、内容を問わず一律いくらとする定額制です。「相続登記一式8万8,000円」のように、わかりやすさを打ち出した料金体系がこれにあたります。もうひとつが、基本報酬に条件ごとの加算を積み上げていく方式です。一見安く見える基本料金でも、加算が重なると総額が膨らむことがあります。

では、どんな条件で報酬が加算されるのか。実務でよく加算対象になるのは、不動産の筆数が多い場合、相続人の人数が多い場合、不動産の評価額が高額な場合、そして相続登記をしないうちに次の相続が発生した数次相続のケースです。特に数次相続は権利関係の調査に手間がかかり、戸籍も膨大になるため、報酬が大きく上振れしやすい典型例といえます。

見積書を受け取ったら、金額の大小より先に「実費と報酬が分けて書かれているか」を確認してみてください。登録免許税や戸籍取得費といった実費と、司法書士報酬が混在した「一式」表記だと、何にいくら払っているのかが見えません。良心的な事務所ほど、実費と報酬を明確に区分し、加算の有無まで丁寧に説明してくれる傾向があります。この一点を見るだけでも、事務所の姿勢はかなり判断できるでしょう。

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費用の総額はケースでこれだけ変わる

抽象的な相場だけではイメージがつかみにくいため、代表的なケースで総額の目安を組み立ててみましょう。

評価額1,500万円の一戸建て1件を、相続人が3人で1人が取得するケースを考えます。登録免許税は1,500万円 × 0.4％で6万円、戸籍などの実費が5,000円程度、司法書士報酬を10万円と見込むと、総額はおよそ16万5,000円になります。標準的な相続登記であれば、このあたりが現実的な着地点でしょう。

一方、評価額の合計が4,000万円で、土地と建物が複数筆にわたり、相続人が5人で数次相続も絡むケースでは様相が変わります。登録免許税だけで16万円、実費も戸籍が増えて1万円超、司法書士報酬も加算が重なって15万円から20万円程度になることがあります。総額で30万円を超える見積もりが出るのは、多くの場合こうした複雑な事情が背景にあると考えてよいでしょう。

つまり、ネット上で見かける「30万円かかった」という体験談は、決して法外な請求ではなく、不動産や相続関係が複雑だった結果である可能性が高いといえます。自分のケースがどちらに近いのかを見極めることが、適正な費用感をつかむ第一歩になります。

相続登記の費用を抑える現実的な方法

費用の構造がわかれば、どこを工夫すれば抑えられるかも見えてきます。ここでは、実際に効果のある3つの方法を紹介します。

戸籍や書類を自分で集める

司法書士報酬のうち、戸籍収集の代行分は自分で対応すれば削減できます。被相続人の本籍地が転々としていなければ、戸籍集めはそれほど難しくありません。2024年3月からは、本籍地以外の市区町村の窓口でも戸籍を一括請求できる広域交付の制度が始まり、以前より集めやすくなりました。時間と手間を許容できるなら、書類収集を自分で行い、登記申請だけを依頼するという分担も選択肢になるでしょう。

相続人申告登記で登録免許税をかけずに義務を果たす

遺産分割協議がまとまらず、すぐに正式な相続登記ができない場合の裏技が、相続人申告登記です。これは「自分が相続人である」旨を法務局へ申し出ることで、相続登記の申請義務を果たしたとみなしてもらえる制度になります。登録免許税がかからず、相続人が単独で申し出られるため、過料のリスクを回避しながら費用を先送りできる点が利点でしょう。あくまで暫定的な措置であり、後日きちんとした相続登記は必要になりますが、期限に追われている場合の有効な一手といえます。

土地の免税措置を確認する

評価額100万円以下の土地については、相続登記の登録免許税が免税になる措置があります。この特例は当初2025年3月末までとされていましたが、その後延長され、現在は2027年（令和9年）3月31日まで適用されます。古い記事では期限を誤って記載している例も見かけますので、山林や田畑など評価の低い土地を相続した方は、この措置が使えないか一度確認してみてください。

費用の安さだけで司法書士を選ぶことの落とし穴

費用を抑えたいという気持ちは当然ですが、報酬の安さだけを基準に事務所を選ぶことには、実は見えにくいリスクがあります。

相続登記で最も怖いのは、金額の高さよりも「登記漏れ」です。たとえば自宅の前面道路に私道の持分がある場合、その私道は固定資産税が非課税で課税明細書に載っていないことが少なくありません。安さを売りにした流れ作業の登記では、この私道の持分が見落とされ、後年その不動産を売却しようとした段階で登記漏れが発覚し、改めて手続きし直すはめになるケースがあります。

数次相続が隠れているケースも同様でしょう。表面的には親から子への単純な相続に見えても、実は間に登記されていない世代の相続が挟まっていることがあります。経験の浅い担当者や、とにかく安く速くを優先する処理では、こうした権利関係の綻びが見過ごされがちです。

司法書士報酬の数万円の差は、長い目で見れば決して大きな金額ではありません。むしろ、登記漏れや数次相続を確実に拾い上げてくれるか、不動産全体を丁寧に調査してくれるかという「仕事の質」こそが、後々のトラブルを防ぐうえで重要になります。見積もりを比較する際は、金額と同じくらい、調査の丁寧さや説明の分かりやすさに目を向けてほしいと思います。

相続登記の費用は誰がいつ払うのか

最後に、実務でよく質問される支払いの疑問にも触れておきます。

登録免許税や司法書士報酬を誰が負担するかについて、法律上の明確な決まりはありません。実際には、その不動産を取得する相続人が負担するのが一般的ですが、相続人全員で費用を分担するケースもあります。遺産分割協議の際に、費用の負担者もあわせて話し合っておくと後の揉め事を防げるでしょう。

支払いのタイミングは、多くの事務所で手続き完了時にまとめて精算する形をとっています。着手時に実費分だけ預かり、登記完了後に報酬を請求する事務所もあり、方式は事務所ごとに異なるでしょう。見積もりの段階で、支払い時期についても確認しておくと安心です。

相続登記の費用に関するご相談は国松司法書士法人へ

「自分の不動産だと相続登記の費用はいくらになるのか」「複数の不動産があって、どこから手をつければよいかわからない」「義務化の期限が迫っているが、遺産分割がまとまらない」。相続登記の費用や手続きについてこうした不安を抱えている方は、相続・遺言の相談と手続きの実績27年目、累計20,000件超の国松司法書士法人にご相談ください。

当事務所は、司法書士・行政書士・土地家屋調査士のトリプルライセンスを保有しています。相続登記に必要な調査から書類収集、登記申請までをワンストップで対応でき、土地の測量や境界確認が絡む複雑なケースにも一貫して向き合える点が強みでしょう。固定資産税の課税明細書をお持ちいただければ、登録免許税と報酬を含めた費用の概算を、その場でお伝えすることも可能です。

初回相談は無料で、国分寺市・国立市・府中市・小平市・小金井市など多摩エリアはもちろん、全国からのご相談も歓迎しております。相続登記は先送りするほど権利関係が複雑になり、費用もかさみがちです。少しでも気になった今のタイミングで、一度ご相談ください。

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本記事では、法務局への相談で押さえるべきポイントから、司法書士や行政書士といった専門家に相談するメリット、そして相談前に確認しておきたい要件や費用まで、相続土地国庫帰属制度の「相談」にまつわる実務的な情報を詳しくお伝えします。

法務局での相談の仕組みと予約方法

相続土地国庫帰属制度に関する相談は、全国の法務局・地方法務局の本局で受け付けています。

ここで注意したいのは、支局や出張所では対応していないという点です。普段の登記手続きでは最寄りの支局を利用している方も、国庫帰属制度の相談については本局まで足を運ぶ必要があります。

相談の方法は、対面・電話・Web会議（ウェブ相談）の3つから選べます。

土地の写真や測量図を見せながら具体的なやり取りができる対面相談が最も情報量は多くなりますが、遠方にお住まいの場合は電話やウェブ相談も活用できるでしょう。

相談先は「土地の所在地」が原則

相談を受け付けるのは、承認申請をする土地が所在する都道府県の法務局本局の不動産登記部門（相続土地国庫帰属審査室）です。

たとえば東京都国分寺市にお住まいの方が北海道の土地について相談したい場合、原則としては札幌法務局が相談先となります。ただし、土地が遠方にある場合は例外的にお近くの法務局本局でも相談に応じてもらえる運用がなされています。

まずは東京法務局で概要を確認し、具体的な申請段階で土地所在地の法務局に改めて相談するという進め方も実務上は可能です。

予約の取り方と当日の注意点

予約は「法務局手続案内予約サービス」というオンラインシステム、または電話で受け付けています。1人1日1件、30分の枠を取得する形になります。当日は予約時間の厳守が求められ、10分以上の遅刻はキャンセル扱いになる点に注意が必要です。

また、30分の延長は一切認められないため、聞きたいことを事前に整理しておかないと、肝心な質問ができないまま時間切れになりかねません。

相談前に必ず準備すべき3つの資料

法務局の相談は「用意いただいた資料の範囲で対応する」という原則で運用されています。手ぶらで訪れても一般的な制度説明しか受けられず、自分の土地が要件を満たすかどうかの具体的な判断は得られません。

相続土地国庫帰属相談票

法務省のWebサイトからExcelまたはPDFの様式をダウンロードし、事前に記入して持参します。土地の所在地番、地目、面積、取得の経緯（相続か遺贈か）、現在の利用状況などを記載する書類です。

チェックシート（相談したい土地の状況について）

建物の有無、境界の状況、担保権の設定状況、土壌汚染の可能性など、却下・不承認要件に該当しないかを自己点検するための書類です。

正直に記入することが大切で、ここで事実と異なる記載をしても、審査の段階で現地調査が入るため隠し通すことは不可能でしょう。

土地の状況がわかる資料・写真

登記事項証明書（登記簿謄本）、法務局備付の地図や公図、地積測量図、固定資産税の納税通知書、そして土地の全景がわかる写真など、手元にあるものはすべて持参するのが理想的です。

特に境界に関する資料は重要度が高く、法務省の統計（令和8年1月31日時点）でも「境界が明らかでない土地」は却下理由の上位を占めています。

境界標の有無や、隣接地の所有者との間で境界に関する合意がなされているかどうかを把握しておくと、相談の密度が格段に上がります。

法務局相談だけでは足りない場面がある

法務局での相談は制度の利用可否を確認するうえで欠かせないステップですが、いくつかの限界も存在します。

まず、法務局の職員は「質問された事項」に対して回答する立場であり、申請者側が気づいていない問題点を積極的に指摘してくれるとは限りません。

次に、30分という時間制約の中で、複数の土地について相談したい場合や、境界問題と建物解体の両方を確認したい場合は、十分な回答を得られないまま終わるケースもあるでしょう。

さらに、法務局は申請書の作成を代行する立場にはないため、書類の不備を指摘してもらえたとしても、修正や作成は自分で行う必要があります。

司法書士・行政書士・土地家屋調査士に相談するメリット

法務局への相談と並行して、あるいは法務局に行く前の段階で、専門家への相談を検討する価値は大いにあります。

相続土地国庫帰属制度の承認申請書は、原則として土地所有者本人が作成する必要がありますが、書類の「作成」については弁護士・司法書士・行政書士に依頼できると法律で定められています。

代理申請こそ認められていないものの、書類作成の段階で専門家の知見を借りることで、却下や不承認のリスクを大幅に下げられます。

では、どの専門家に相談すればよいのでしょうか。制度の性質を考えると、相続登記、境界確認、行政手続きという3つの専門領域が交差するため、複数の資格者に別々に相談しなければならないケースが出てきます。

相続登記は未了でも申請は可能ですが、相続関係の書類は揃えておく必要があり、境界が不明確であれば土地家屋調査士に測量を依頼しなければなりません。申請書類の作成は行政書士の業務範囲でもあります。

国松司法書士法人は、司法書士・行政書士・土地家屋調査士のトリプルライセンスを保有しており、相続登記から境界確認、申請書類の作成支援までをワンストップで対応できる体制を整えています。

複数の事務所を渡り歩く手間や、専門家同士の情報伝達ロスを避けたい方にとっては、大きな利点になるはずです。

相談前に自分で確認しておきたい4つのポイント

法務局や専門家への相談を最大限に活用するためには、事前のセルフチェックが欠かせません。

相続人であることを証する書面は揃っているか
相続登記が完了している場合は不要ですが、未了の場合は相続人であることを証する書面を揃える必要があります。

土地の上に建物や工作物は残っていないか
建物が残っている土地は申請の段階で却下されるため、事前に解体して更地にしておく必要があります。
解体費用の見積もりを取っておけば、相談時に総コストの判断材料となるでしょう。

境界は明確か
お隣との境界線が確定していない場合、測量と境界確認の手続きが先行して必要です。
土地家屋調査士への依頼費用も含めて検討しなければなりません。

費用を支払う準備はあるか
申請時の審査手数料（1筆あたり14,000円、不承認でも返還されない）に加え、承認後には10年分の管理費相当額である負担金（原則20万円、土地の種類や面積に応じて変動）の納付が求められます。

相談から申請、承認までの全体像

相談から国庫帰属完了までの流れを把握しておくことで、各段階で何を準備し、誰に相談すべきかが明確になります。

最初のステップは法務局への事前相談で、制度利用の見込みがあるかどうかを確認する段階です。

ここで大きな問題がなければ、承認申請書と添付書類を作成して法務局本局に提出します。

申請が受理されると、法務局による書類審査と現地調査が行われます。標準処理期間は約8か月とされていますが、実地調査の日程調整や土地の状況によっては、それ以上かかることも珍しくありません。

審査の結果、法務大臣が承認の判断を下すと、申請者に負担金の納付通知が届きます。

通知到達から30日以内に日本銀行（代理店・歳入代理店を含む）に負担金を納付すると、その時点で土地の所有権が国に移転し、手続きが完了します。

注意すべきは、30日の納付期限を過ぎると承認自体が失効するという点です。

再度申請するには最初からやり直しとなり、審査手数料も改めて必要になるため、承認通知が届いたら速やかに納付手続きを進めましょう。

不要な土地の相談は国松司法書士法人へ

「相続した土地を国に返したいが、そもそも自分の土地が要件を満たすのかわからない」「法務局に相談する前に、相続登記や境界確認も含めて全体の段取りを整理したい」といったお悩みをお持ちの方は、相続・遺言の相談と手続きの実績27年目、累計20,000件超の国松司法書士法人にご相談ください。
当事務所は、司法書士・行政書士・土地家屋調査士の3つの国家資格を保有しており、相続登記の完了から境界の確認・測量、国庫帰属制度の申請書類作成までを一つの窓口で完結できます。
「まず何から手をつければよいのか」という段階からのご相談も歓迎しております。
初回相談は無料です。国分寺市・国立市・府中市・小平市・小金井市など多摩エリアの方はもちろん、全国からのご相談も大歓迎です。

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どのような土地が「使えない」と判断されるのかや、制度を利用できない場合にどんな選択肢が残されているのかなど、本記事では、却下・不承認の具体的な要件から実務上の判断ポイント、そして代替手段までを詳しく解説します。

そもそも相続土地国庫帰属制度とは何か

相続土地国庫帰属制度を一言で表すと、「相続で受け取った不要な土地だけを国に引き渡せる仕組み」です。

従来、相続した財産のうち土地だけを手放す方法は事実上存在しませんでした。

相続放棄をすれば土地を手放せますが、預貯金や有価証券など他のすべての財産も放棄しなければなりません。

かといって不要な土地を自治体に寄付しようとしても、ほとんどの自治体は受け取りを拒否します。

こうした「土地の所有権を放棄できない」という法律上の壁が、所有者不明土地の増加という深刻な社会問題を引き起こしてきました。

国土交通省の調査では、所有者不明土地の面積は九州全体の広さを上回るとされています。

制度の創設背景にはこの問題があり、管理が困難な相続土地を国が一定の条件のもとで引き取ることで、将来の所有者不明土地の発生を防ごうというのが立法趣旨です。

ただし、国が無制限に土地を引き取るわけではなく、申請にあたっては複数の厳格な要件が設けられています。

制度が使えない土地の要件を正確に理解する

相続土地国庫帰属制度で土地が引き取ってもらえないケースは、大きく「却下要件」と「不承認要件」の2段階に分かれます。

却下は申請の段階で門前払いとなるもの、不承認は書類審査や現地調査を経たうえで認められないものです。

申請段階で即座に却下される5つの要件

まず、以下のいずれかに該当する土地は、申請を出しても法務局が受け付けません。

1：建物や工作物が存在する土地
最もわかりやすい却下要件の一つです。空き家が残ったままの土地や、倉庫・物置が建っている土地は対象外となります。制度を利用したい場合は、申請者の自費で建物を解体し、更地にしなければなりません。

解体費用は木造住宅でも100万円から200万円程度かかるケースが多く、制度利用の大きなハードルとなっています。

2：担保権や利用権が設定されている土地
抵当権が残っている土地、地上権や賃借権が設定されている土地は、まずそれらの権利を抹消・終了させる必要があります。

3：通路や墓地など、他人に使用されている土地
法務省の統計では、却下理由の中で「現に通路の用に供されている土地」が20件と最多を占めており、私道や里道として近隣住民に利用されている土地で問題になりやすい要件です。

4：土壌汚染がある土地
土壌汚染対策法に定める特定有害物質で汚染されている場合に該当します。工場跡地や廃棄物処理場だった土地は注意が必要です。

5：境界が明らかでない土地
統計上21件がこの理由で退けられています。お隣との境界線が確定しておらず紛争の可能性がある土地は、事前に境界確認を済ませておかなければなりません。

審査を経て不承認となる5つの要件

却下要件をクリアして申請が受理されても、法務局の書類審査と現地調査の結果、不承認と判断される場合があります。

1：勾配30度以上かつ高さ5メートル以上の崖がある土地
通常の管理に過大な費用や労力がかかるものが該当します。統計では7件がこの理由で不承認となりました。

2：地上に管理を阻害する有体物がある土地
不承認理由の中で最も件数が多く38件にのぼります。放置された車両、伐採されていない樹木、廃棄された資材などが該当し、特に山林ではこの要件に引っかかるケースが目立ちます。

3：地下に除去が必要な有体物がある土地
古い建物の基礎やコンクリートガラ、埋設された配管などが問題となります。

4：隣接地の所有者との争訟が必要な土地
民法上の通行権が妨げられている場合や、所有権に基づく使用収益が妨害されている場合に該当します。

5：その他、管理に過大な費用がかかる土地
災害リスクの高い土地や、国による追加整備が必要な森林などが含まれます。森林関連では35件が不承認となっており、山林の国庫帰属が難しい実態を裏づけています。

山林と農地はなぜ承認されにくいのか

法務省の統計を地目別に見ると、制度が「使えない」現実が鮮明に浮かび上がります。

山林は申請780件に対して帰属が認められたのは一部にとどまり、宅地と比較して承認率が大幅に低い状況にあります。山林の承認が難しい最大の理由は、境界確認のハードルの高さです。

山林は面積が広く、隣接する土地の所有者も遠方に住んでいるケースが多いため、立会いによる境界確認に膨大な時間と費用がかかります。

加えて、山林には放置された樹木や作業小屋といった有体物が残存していることが多いです。

前述のとおり「地上の有体物」は不承認理由の最多を占めており、伐採や撤去の費用を考えると、制度利用のメリットが薄れてしまうケースもあります。

農地については、田・畑の申請件数が1,955件と全地目中最多である一方、農地法による規制が重なる点に留意が必要です。

農地の売買や転用には農業委員会の許可が必要であり、国庫帰属後の管理方針との整合性も審査で問われることになるでしょう。

ただし、農地は山林と比較すれば境界が明確なことが多く、条件さえ整えば承認されるケースも相当数あります。

制度を利用できないと判明したときの4つの代替策

相続土地国庫帰属制度が使えないと判明した場合でも、土地を手放す方法はゼロではありません。

それぞれの方法にメリットと限界があるため、自身の状況に合った選択肢を見極めることが重要です。

相続放棄を検討する

相続の開始を知った日から3か月以内であれば、家庭裁判所に相続放棄を申述できます。

ただし、相続放棄は土地だけでなく預貯金や有価証券を含むすべての相続財産を放棄する手続きです。

「不要な土地だけ放棄して、預金は受け取りたい」という使い方はできません。

相続放棄を選択するかどうかは、プラスの財産とマイナスの財産（負債や管理コスト）を総合的に比較して判断する必要があります。

国松司法書士法人でも、相続放棄の申述書作成から家庭裁判所への書類提出、照会書への回答支援まで一貫してサポートしており、3か月の期限が迫っている方には早めのご相談をおすすめしています。

隣接地の所有者や近隣の利用者への売却・譲渡

不動産市場では値がつかない土地でも、隣接地の所有者にとっては価値がある場合があります。

駐車場として使いたい、畑を広げたいなど、隣の方なら活用の見込みがあるかもしれません。

声をかけてみるだけでも状況が動くことがあり、実際に法務省の統計でも「隣接地所有者から土地の引き受け申し出があった」ことを理由に申請を取り下げた事例が報告されています。

自治体への寄付や空き家バンクの活用

一般的に自治体は土地の寄付を受け付けないケースが多いものの、公共利用の見込みがある土地や、地域活性化に寄与しうる土地については例外的に受け入れる場合があります。

また、空き家バンクに登録することで、移住希望者やリモートワーカーなど新たな利用者とマッチングできる可能性もあるでしょう。

不動産買取業者への売却（有償引き取り含む）

訳あり物件や負動産を専門に扱う不動産買取業者に相談する方法もあります。

ただし、業者によって買取価格や条件は大きく異なるため、複数社に見積もりを依頼して比較検討することが大切です。

制度利用の前に知っておくべき費用の現実

相続土地国庫帰属制度は「タダで土地を国に返せる」仕組みではありません。

利用にあたっては2種類の費用が発生します。まず、申請時に土地1筆あたり14,000円の審査手数料を収入印紙で納付します。この手数料は、仮に申請が却下・不承認となっても、途中で取り下げても返還されません。

審査期間が約8か月と長期にわたる点を踏まえると、事前に法務局の窓口で相談し、承認の見込みを確認してから申請に臨むべきでしょう。

次に、帰属が承認された場合に「負担金」を納付する必要があります。

負担金は国が今後10年間その土地を管理するために必要な費用の概算額で、原則として20万円です。ただし、市街地の宅地や農用地、森林などは面積に応じた算定式で計算されるため、20万円を大きく上回ることもあります。

さらに、制度の要件を満たすための事前準備費用も見落とせません。建物の解体費用、境界確定のための測量費用、地上の有体物の撤去費用、そして専門家への相談・書類作成の報酬など、トータルで数十万円から100万円超の出費になるケースもあり得ます。

こうした費用と、土地を持ち続けた場合の固定資産税や管理コストを天秤にかけたうえで、制度の利用可否を判断する視点が欠かせません。

申請手続きの流れと専門家に依頼すべき場面

制度の利用を検討する際は、まず管轄の法務局（本局）に事前相談を申し込むことから始まります。

相談は無料で、チェックシートや土地の写真を持参すれば、自分の土地が要件を満たしそうかどうかの感触をつかめます。

事前相談で見込みがありそうだと判断できたら、承認申請書と添付書類を作成して法務局に提出します。

申請書の作成自体は土地所有者本人が行う必要がありますが、書類の作成を弁護士、司法書士、行政書士に依頼することは認められています。

法務局による書類審査と現地調査を経て、法務大臣が承認・不承認を決定。承認された場合は、通知から30日以内に負担金を日本銀行に納付すると、土地の所有権が国に移転します。

国松司法書士法人は司法書士・行政書士に加えて土地家屋調査士の資格も併せ持つトリプルライセンス事務所であり、相続登記から境界確認、そして国庫帰属制度の申請書類作成まで、ワンストップで対応できる点が強みです。

2028年の制度見直しに向けた動きにも注目

法律の附則には、施行から5年後にあたる2028年をめどに制度の見直しを検討する旨が明記されています。

現在の統計データからは、申請件数の伸び悩みや山林の承認率の低さが課題として見えており、要件の緩和や負担金の減額といった改正が議論される可能性があります。

とはいえ、見直しを待っている間も固定資産税や管理費用は発生し続けます。

「もう少し待てば条件が緩くなるかもしれない」と考えて先送りにするよりも、現行制度で対応可能かどうかを早めに確認し、使えない場合は代替策を講じるほうが、結果的にコストを抑えられるケースが多いでしょう。

負動産問題は国松司法書士法人にご相談ください

相続した土地が「負動産」になってしまっており国庫帰属制度を使いたいが、要件を満たすかどうかわからず、そもそも相続登記がまだ終わっていないといったお悩みは、相続・遺言の相談と手続きの実績27年目、累計20,000件超の国松司法書士法人にお任せください。

当事務所は、司法書士・行政書士・土地家屋調査士のトリプルライセンスを保有しており、相続登記はもちろん、境界確認・測量、国庫帰属制度の申請書類作成、さらには相続放棄や遺産分割協議のサポートまで、一つの窓口で完結できます。

「どこに相談すればいいのかわからない」という段階からでも、まずはお気軽にご連絡ください。

初回相談は無料です。国分寺市・国立市・府中市・小平市・小金井市など多摩エリアの方はもちろん、全国からのご相談も大歓迎です。

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相続手続きは自分でできるのか

相続手続きを自分で行うことは、法律上は可能です。実際に、シンプルな相続案件であれば自分たちだけで完了させている方もいらっしゃいます。ただし、相続手続きには多くの工程があり、それぞれに期限や注意点が存在するため、全体像を理解しないまま進めると失敗するリスクが高まります。

相続手続きを自分でやる7つのリスク

相続手続きを自分で進める場合、以下のようなリスクが想定されます。それぞれのリスクについて、具体的な内容と影響を確認しておきましょう。

相続手続きを自分でやるメリット

リスクがある一方で、自分で相続手続きを行うことにはメリットも存在します。状況によっては自分で手続きを進めることが合理的な選択となる場合もあるため、メリットについても理解しておきましょう。

専門家に依頼すべき7つのケース

以下のようなケースに該当する場合は、相続手続きを自分で行うリスクが特に高くなります。専門家への依頼を積極的に検討することをおすすめします。

相続の相談先は誰に頼むべきか

相続手続きの相談先としては、司法書士、弁護士、税理士、行政書士などの専門家が挙げられます。それぞれの専門分野と得意領域を理解したうえで、自分のケースに合った相談先を選ぶことが大切です。

専門家を選ぶ際のポイント

相続の相談先を決める際には、以下のポイントを確認することをおすすめします。適切な専門家を選ぶことで、手続きをスムーズに進められます。

まとめ

相続手続きを自分で行うことは可能ですが、戸籍収集の漏れや遺産分割協議書の不備、相続登記の申請ミス、期限の超過など、さまざまなリスクが伴います。特に、相続人が多い場合、不動産が複数ある場合、相続税の申告が必要な場合、相続人間でトラブルがある場合などは、専門家への依頼を強くおすすめします。

費用を抑えたいという気持ちは理解できますが、手続きのミスによるやり直しや、トラブルへの対応にかかる費用と時間を考えると、最初から専門家に依頼した方が結果的に負担が軽くなることも多いのです。

まずは無料相談を利用して、自分のケースでは何が必要なのか、費用はどの程度かかるのかを確認してみてください。相続手続きは期限のあるものも多いため、早めの相談と行動が大切です。専門家の力を借りながら、円滑に相続手続きを進めていきましょう。