相続登記は自分でできるが、簡単とは限らない

最初に前提を確認しておきましょう。相続登記は、資格がなくても相続人本人が申請できます。司法書士に依頼せず、自分で法務局に申請書を提出して名義変更を完了させること自体は、法律上まったく問題ありません。

しかし、「できる」ことと「つまずかずにできる」ことは別の話です。相続登記の申請には、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍（場合により亡くなった方の両親の出生から死亡までの連続した戸籍）、相続人全員の現在戸籍、固定資産評価証明書、遺産分割協議書と印鑑証明書など、多くの書類が必要になります。加えて、申請書には不動産を登記簿の記載どおりに正確に転記し、持分を分数で計算して記入しなければなりません。

書類の一つが欠けても、記載を一箇所間違えても、手続きは前に進みません。ここが、他の相続手続きと比べて相続登記が「見た目より難しい」と言われる理由です。物件が自宅一戸建て一つで、相続人も配偶者と子だけといったシンプルな構成なら、丁寧に進めれば自力で完了できる可能性は高いでしょう。問題は、そこに少しでも複雑さが混じったときに、想定外の落とし穴が次々と現れる点にあります。

相続登記を自分でやる5つのリスク

ここからは、相続登記を本人申請したときに実際に起こりやすいリスクを、原因まで踏み込んで見ていきます。単なる「大変」という話ではなく、なぜそれが起こるのかを理解しておくことが、判断の助けになります。

戸籍の収集漏れで手続きが振り出しに戻る

相続登記でつまずく人が最初にぶつかる壁が、戸籍集めです。相続人を確定するには、亡くなった方の出生までさかのぼる戸籍が連続してそろっている必要があります。ところが、戸籍は結婚や転籍、法改正によって何度も作り替えられており、一つの役所で「一式ください」と言って完結するものではありません。

たとえば、被相続人が生涯に本籍を三回移していれば、少なくとも三つ以上の自治体から戸籍を取り寄せる必要が出てきます。古い戸籍は手書きの旧字体で書かれていることもあり、そもそも読み解くこと自体が容易ではありません。一通でも抜けがあると、法務局は「相続人が確定できない」と判断し、申請は受理されないでしょう。

なお、2024年3月から始まった戸籍の広域交付により、本籍地以外の窓口でもまとめて請求できるようになりました。以前より収集の負担は軽くなっていますが、兄弟姉妹が相続人になるケースなど一部は広域交付の対象外で、依然として個別の取り寄せが必要になる点には注意が要ります。

申請書の記載ミスで却下や補正になる

自分でやる相続登記で、もっとも精神的な負担が大きいのが「補正」と「却下」です。この2つは似て非なるもので、区別を知らないまま申請すると思わぬ痛手を負います。

補正とは、申請書の軽微な誤りを訂正して手続きを続けられる状態を指します。法務局は申請を受け付けた後、およそ一週間かけて内容を審査し、書き間違いや登録免許税の計算違いといった不備を見つけると、電話などで連絡してくるのが一般的です。地番や家屋番号を登記簿どおりに書かなかった、持分の分数を計算し間違えた、といったミスが代表例といえるでしょう。担当者の指示に従って訂正すれば、審査は再開されます。

問題は却下のほうです。却下は、不備が重大で補正では直せない場合に、申請そのものがなかったことにされる処分を指します。いったん却下されると、はじめから申請をやり直すことになり、しかも一度納めた登録免許税をあらためて納め直さなければなりません。金銭的にも時間的にも損失は小さくないでしょう。

ここで知っておくと役立つ実務的なコツを紹介しましょう。自分で申請する場合、押印する書類には「捨印」を押しておくと、軽微な誤りを法務局側で訂正してもらえることがあります。捨印とは、訂正に備えて欄外にあらかじめ押しておく印のことです。とはいえ、捨印で直せるのはあくまで軽微なミスに限られ、根本的な記載誤りを救うものではありません。

完了後に誤りが見つかると更正登記が必要になる

さらに厄介なのは、申請者も法務局の担当者も誤りに気づかないまま登記が完了してしまうケースです。この場合、補正ではもう対応できません。登記された内容を後から正すには、更正登記という別の手続きを申請することになります。

たとえば申請書に書いた住所が実際と違っていたのに、そのまま登記されてしまったとしましょう。添付した住民票が正しくても、申請書が誤っている以上は申請者側のミスとして扱われ、法務局が職権で直してくれるわけではありません。更正登記には不動産一件につき1,000円の登録免許税がかかり、錯誤を証明する書類の添付も求められます。「一度終わったはずの登記をもう一度やり直す」という二度手間は、本人申請ならではのリスクといえるでしょう。

登記すべき不動産を見落とす

相続登記を自分でやる方が見落としがちで、なおかつ影響が長く尾を引くのが「登記漏れ」です。相続した不動産のうち一部だけを登記し、残りを登記しないまま放置してしまう失敗を指します。

その典型が、自宅前の私道です。自宅の敷地とは別に、前面道路の一部を持分で共有しているケースは珍しくありません。ところが、この私道が公衆用道路として扱われていると固定資産税が非課税になり、毎年届く固定資産税の課税明細書に載ってこないことがあります。課税明細書だけを見て申請すると、私道の存在に気づかず登記から漏れてしまうわけです。

私道以外にも、名寄帳に載っていない共同担保の物件、登記されていない古い建物、遠方にある山林など、見落としの温床はいくつも存在します。登記漏れが怖いのは、その場では何の不都合も感じない点にあるでしょう。困るのは何年も先、その不動産を売却しようとしたときや、担保に入れて融資を受けようとしたときです。いざ手続きを始めて初めて名義が故人のままだと判明し、あらためて相続登記をやり直すことになります。しかも、その頃には次の世代の相続が発生し、関係者が一気に増えているかもしれません。

権利証と登記識別情報の意味を誤解する

相続登記が無事に完了すると、法務局から「登記識別情報通知」という書類が交付されます。12桁の英数字が記載されたこの書面は、その不動産の所有者であることを示す、いわば所有権の証にほかなりません。かつての「権利証」に相当するもので、将来その不動産を売却したり担保に入れたりする際に必要になります。

自分で登記を進めた方が意外と理解していないのが、この登記識別情報の重みです。再発行が原則としてできないため、紛失すると後の手続きで本人確認のために別途費用と手間がかかります。また、そもそも申請時に「登記識別情報の通知を希望する」旨を記載し忘れると、通知自体が発行されないこともあるでしょう。手続きを終えることだけに気を取られ、交付された書類の意味を理解しないまま保管してしまうと、いざ必要になったときに困る場面が生じかねません。

見落とされがちな義務化との関係

ここで、相続登記の義務化と本人申請の関係にも触れておきます。自分でやること自体を否定するものではありませんが、義務化のもとでは「間に合わないリスク」という新しい観点が加わりました。

2024年4月の相続登記義務化により、相続で不動産を取得した人は、取得を知った日から3年以内に登記を申請しなければならなくなりました。正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象になります。過去に発生した相続も対象で、多くのケースで2027年3月末までの申請が求められています。

自分で進めると決めたものの、戸籍集めや書類作成に手間取り、気づけば期限が迫っていたという事態は十分に起こり得ます。ここで押さえておきたいのが、遺産分割の話し合いがまとまらないときの選択肢でしょう。相続人申告登記という制度を使えば、「自分が相続人である」旨を法務局に申し出るだけで、いったん申請義務を果たしたとみなされます。登録免許税もかからず、相続人が単独で申し出られるため、期限が迫っているときの応急処置として有効でしょう。ただし、これは正式な名義変更ではなく、後日あらためて相続登記が必要になる点は理解しておく必要があります。

相続登記を自分で進めるべきか、専門家に任せるべきか。判断に迷ったときの相談先の選び方については、次の記事でも解説しています。

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自分でやってよいケースと任せたほうがよいケース

ここまでリスクを挙げてきましたが、相続登記を自分でやること自体が悪いわけではありません。大切なのは、自分のケースがどちらに属するかを冷静に見極めることです。判断の軸を整理しておきましょう。

自分で進めても比較的問題が起きにくいのは、次のような条件がそろった場合です。相続する不動産が自宅一件だけ、被相続人の本籍の移動が少なく戸籍集めが単純、相続人が少人数で全員が協力的、遺言があって取得者が明確、といった状況であれば、手引きに沿って丁寧に進めることで自力完了は狙えます。時間に余裕があり、書類仕事を苦にしない方であれば、費用を抑える選択として十分に合理的でしょう。

一方、次のような要素が一つでも当てはまる場合は、専門家に任せることを前向きに検討したほうが安全でしょう。相続人が多かったり疎遠で連絡の取りにくい相続人がいたりする、不動産が複数あるか遠方にある、名義が祖父のままで数次相続が絡んでいる、私道や未登記建物が含まれている可能性がある、売却を予定していて登記の不備が問題になる、義務化の期限が迫っている、といった状況が代表例です。こうした要素が一つでもあると、自分でやることの難易度とリスクは跳ね上がります。

とりわけ数次相続が絡むケースは、専門家でも神経を使う領域です。名義が二世代、三世代前のままになっていると、相続人が数十人に膨れ上がることもあり、戸籍の収集だけで数か月を要する場合があります。「まずは自分でやってみて、無理そうなら頼めばいい」という発想は一見合理的ですが、途中まで進めた申請にミスがあると、かえって手続きが複雑になりかねません。複雑さの兆候が最初から見えている場合は、着手前に一度専門家に相談しておくほうが、結果的に時間も費用も節約できるでしょう。

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