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「【終活の盲点】所有不動産記録証明制度 4つの落とし穴」

2026年3月21日

終活において、意外と見落としがちなのが

「自分が持っている不動産の正確な把握」です。

「先祖代々の土地がどこにあるか分からない」

「昔買った別荘地、名義はどうなっていたかな？」

そんな不安を解消し、皆さんの手続き負担の軽減と

相続登記漏れをなくすために始まった『所有不動産記録証明制度』。

しかし、この制度、「とりあえず申請すればOK」

というほど甘くありません。

今回は、50代以上の方が損をしないために、

絶対に知っておくべき４つの注意点を解説します。

まず1つ目の注意点として、

「すべての登記されている不動産が出てくるわけではない」

ということです。

対象となるのは、所有権の登記がされている不動産だけ。

つまり土地や建物の「表示に関する登記」しかないものは

検索に引っかかりません。これ、実は盲点なんです。

相続登記というのは所有権の登記がされていることが

前提だからなんです。

さらに、登記簿がコンピュータ化されていない

いわゆる「改製不適合物件」、

これは二重登記や複雑な権利関係が原因のものですが、

これも対象外です。

「所有権の登記があるはずなのに出てこない」

という可能性が十分にあることを覚えておきましょう。

2つ目の注意点は、「情報の不一致」です。

この検索は、請求書に書いた「氏名・住所」と

「登記簿の情報」が完全に一致しないとヒットしません。

例えば、引っ越しをしたのに住所変更登記をしていない場合、

今の住所で検索しても「該当なし」とされてしまいます。

過去の住所や氏名を検索条件とする場合、

戸籍謄本・除籍謄本、住民票、戸籍の附票などを付けて

請求することができますが、

その場合の住所氏名の組み合わせ等も含めて

慎重に条件を考える必要があります。

3つ目と4つ目の注意点は、お金の問題です。

「検索条件が増えるほど、手数料がかさみます」。

そして最も注意したいのが、

「検索結果が0件でも手数料は返ってこない」という点です。

「該当不動産なし」という証明書が発行されるだけで、

しっかり料金は取られてしまいます。

条件を適当にして何度もやり直すと、

大きな出費になってしまいます。

いかがでしたでしょうか？

『所有不動産記録証明制度』は便利な制度ですが、

表示登記のみやアナログな登記簿は対象外
住所・氏名が一致しないと出ない
空振りでも手数料はかかる というリスクがあります。

申請する前に、除籍謄本や戸籍の附票などを手元に用意し、

過去の引っ越しの履歴を思い出して整理の上

正確な条件で臨むことが成功の鍵です。

私のお勧めとしては、以前の動画でお伝えしたように、

「リアルタイム住所氏名変更登記」をしておくこと、

名寄帳を併せて取得しておく、ということです。

大切な資産を次世代に繋ぐための終活。

賢く制度を利用していきましょう。

次回も終活にまつわるお話をしていきます。

#所有不動産記録証明制度　#表示に関する登記　#住所変更登記

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当事務所のサービス

国松司法書士法人では、行政書士・土地家屋調査士事務所を併設し、不動産登記・会社法人登記・許認可・相続・遺言・成年後見・家族信託などのお悩みにワンストップで寄り添います。

また、登記申請については日本全国の不動産、法人の申請をお受けできます。

Q.配偶者居住権を遺言書に書く時の注意点は何ですか？

A.遺言書に配偶者居住権を記載する際の注意点は、単に「住まわせる」と書くだけでなく、法的な効力と実行性を確実に担保することにあります。主な注意点は以下の通りです。
１．「遺贈する」という適切な文言を使用する　配偶者居住権を遺言で設定する場合、実務上は「配偶者居住権を遺贈する」という文言を用います。配偶者と子供の関係が微妙な場合や、先妻の子がいる場合など、将来的にトラブルが予想されるケースでは、遺言でこの権利を明確に設定しておくことが非常に有効です。
２．「登記」を前提とした準備を行う　配偶者居住権は、不動産登記法上で登記が認められている権利ですが、登記をしなければ第三者（家を買った人や差し押さえた債権者など）に対して自分の権利を主張（対抗）することができません。相続登記の義務化（2024年4月開始）の対象は「所有権」のみであり、配偶者居住権の登記自体は義務ではありませんが、配偶者の生活を確実に守るためにはセットで登記を行うことが強く推奨されます。
３．「遺言執行者」を指定しておく　配偶者居住権の登記は、居住権を得る配偶者と、建物の所有権を得る相続人（子など）が共同で申請する必要があります。相続人が非協力的な場合、スムーズに登記ができない恐れがあるため、遺言の中で「遺言執行者」を指定し、登記手続きの権限を与えておくことで、配偶者が単独に近い形で手続きを進められるようになります。
金融資産（現金）とのバランスを考慮する配偶者居住権を活用する最大のメリットは、建物の価値を「居住権」と「所有権」に分割できる点にあります。不動産を所有権丸ごとではなく「居住権」として遺すことで、相続財産における不動産の評価額を抑え、その分、より多くの預貯金や金融資産を配偶者に遺せるよう配分を検討することが重要です。
期間を明確にする通常は「配偶者の終身（亡くなるまで）」と設定することが多いですが、特定の期間を定めることも可能です。特に指定がない場合は終身となりますが、家族の状況に合わせて期間を明記しておく必要があります。
４．所有権の相続登記義務との関係を理解する　配偶者居住権を設定しても、建物の「所有権」を誰が引き継ぐかは別途決める必要があります。所有権を引き継いだ人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記をする義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象となります。そのため、居住権の設定と併せて、所有権の移転登記も確実に行われるよう遺言で道筋を立てておくことが大切です。

Q.配偶者居住権を登記するメリットは何ですか？

A.配偶者居住権を「登記」することには、法律上の権利を守るという点、そして生活の安定を確保するという点で、主に以下のようなメリットがあります。

1. 第三者への「対抗力」を得られる（最重要のメリット）

不動産登記法上、配偶者居住権は登記できる10種類の権利（所有権、地上権、抵当権など）の一つとして認められています。登記をすることで、もし不動産の所有者（例えば家を相続した子供）が勝手に第三者に家を売却したり、所有者が借金をして家が差し押さえられたりした場合でも、配偶者は新しい所有者に対して「私はここに住む権利がある」と主張（対抗）することができます。登記がないと、所有者が変わった場合に住み続ける権利を失うリスクがあります。

2. 居住の安定と「現金」の確保を両立できる

配偶者居住権を登記することで、不動産の価値を「住む権利（居住権）」と「所有する権利（所有権）」に分割して扱えるようになります。

居住権としての相続：所有権そのものを相続するよりも評価額が低くなることが多いため、その分、預貯金などの金融資産をより多く配偶者が相続できるようになります。
終身の住まい：一度登記すれば、原則として終身（亡くなるまで）その家に無償で住み続けることが法的に保障されます。

3. 親族間トラブルからの保護

子供や先妻の子との関係が微妙な場合、口約束や遺産分割協議書上の合意だけでは不安が残ります。

追い出しの防止：登記という公的な記録に残すことで、所有者である親族から「家から出ていってほしい」と言われるような事態を防げます。
遺言での確実な設定：遺言でこの権利を設定し、登記まで済ませておくことは、残された配偶者への最大の「家族を守る準備」となります。

4. 相続登記義務化への適切な対応

令和6年4月1日から所有権の相続登記は義務化されていますが、配偶者居住権の設定もまた、不動産の権利関係を明確にする重要な手続きです。所有権を誰が持つか（子供など）を登記すると同時に、配偶者の居住権を付記する形で登記しておくことで、将来的な「誰がこの家に住み、誰が管理責任を持つのか」という混乱を防ぐことができます。

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まとめ： 配偶者居住権の登記は、単なる事務手続きではなく、「所有者が誰に変わろうとも、一生この家に住み続ける権利」を法的に無敵の状態にするための手続きです。特に、将来的に不動産が売却される可能性や、親族間の人間関係に不安がある場合には、必ず行うべきメリットの大きい手続きと言えます。

古い抵当権（休眠担保権）の抹消登記の相談を受けたケース

相談内容

相談者は、相続登記を依頼したいが、小金井市にある対象物件に個人や知らない銀行が債権者となっている抵当権が大量に残っていて、当時の事情などは全く何も分からないけれど、どのように手続きを進めたらよいかと国松司法書士法人へ相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

抵当権者を調査したところ、消息を追うことができない債権者もいましたが、本籍と登記簿に記載されていた住所が合致してしまい幸か不幸か戸籍がとれてしまった個人の債権者が複数いたため、戸籍を取得したところ、かなり多数の相続人がいたことが発覚しました。相続人それぞれにこれから裁判所から書類が送られてくると思いますが、異論がない場合はそのままにしておいてくださいといった文面の書面を送ったうえで、裁判所に抵当権抹消登記の請求手続きをとりました。銀行についても裁判所に特別代理人の選任申立てをしたうえで、同様に抵当権抹消登記の請求手続きをとることにしました。相談から足掛け1年かけて、無事に抵当権抹消登記を申請することができ、結果については相談者には満足していただけました。

まとめ

最近特に思うのは、相続登記をする際にこのような休眠担保権が発覚することが多く、特に昔は個人から金銭を借用することが比較的頻繫にあったため、個人なので債権の管理もずさんで、返済が終わったのか終わらないのかもわからないまま子孫に禍根を残すことになってしまっているとみられます。抵当権者も相続となり、お互い相続が発生します。終活において、相続人に迷惑をかけないよう、このような担保権（抵当権、根抵当権）の整理も必要なのではないかと痛感しました。

買主が外国籍で日本に住民登録がない場合の所有権移転登記について相談を受けたケース

状況

小平市の不動産仲介会社の方から、不動産売買の買主が外国籍の方で、日本に住民登録がなく、住民票がない場合はどうすればよいのか？海外に住んでいる場合、どのように手続きを進めるのか？

悩んでおられるということで、国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

外国籍の方でも、日本の不動産を購入し、所有権移転登記をすることは可能ですが、「住所を証明する書類」が日本人とは異なる場合があることをお伝えしました。

以下その内容です。

◆日本に住んでいる外国籍の方の場合

日本に住民登録がある外国籍の方であれば、日本人と同じように【住民票】を提出して登記手続きを行います。

◆海外に住んでいる場合

海外に住んでいる方（外国籍の方だけでなく、日本人も含みます）は、日本の住民票を取得することができません。

そのため、海外の住所を証明する書類を用意する必要があります。

主な方法は次の2つです。

①在留証明書

日本の大使館・領事館で発行してもらう書類です。

海外に住んでいる日本人の方が利用することが多い方法です。

② 宣誓供述書（せんせいきょうじゅつしょ）

現地の公証人の前で、「私はこの住所に住んでいます」と宣誓し、それを証明してもらう書類です。

国によって書式や必要書類が異なるため、事前の確認がとても重要です。

相談がわかりやすかったとのことで、所有権移転登記も依頼したいとのことだったので、

今回は買主に現地の公証役場へ行っていただき、宣誓供述書を作成していただいたうえで、所有権移転登記の申請を行いました。

海外にお住まいでしたが、事前にしっかり準備を行ったことで、スムーズに手続きを完了することができました。

まとめ

最近は日本に住んでいる外国籍の方や、海外に住んでいる方が日本の不動産を購入するケースが増えています。日本人同士の売買と少し違う点がありますが、事前にしっかり確認すれば手続きは問題なく進められます。

弊法人では、売主・買主それぞれの状況に応じて、必要書類のご案内から登記申請まで丁寧にサポートしています。

海外在住の方が関わる不動産取引についても、お気軽にご相談ください。

疎遠な相続人２名の共有名義で１名の登記識別情報が見当たらなかったケース

相談内容

不動産仲介の方が、兄弟二人が売主となって亡き父から相続した府中市にあるマンションの一室を売却するにあたって、二人名義の登記識別情報通知（権利証）のうち弟の分が見当たらないとのことで、国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

事情を伺うと、兄弟はお互い離れて暮らしており、比較的疎遠とのことでした。

相続登記の経緯を尋ねると、兄が自分で法務局へ申請したようです。

相続登記は、いわゆる「保存行為」として、共同相続人のうちの一人が他の相続人の同意を得ずに単独で法定相続分に基づいた申請ができますが、登記識別情報は申請人自らが登記名義人となる場合にのみ法務局から通知されるので、申請人ではない人は登記簿に名義の記載があっても登記識別情報はそもそも通知されていないことになります。

法務局が提供している登記識別情報通知・未失効照会サービスに照会をすると、「当該登記に係る登記名義人の一部において登記識別情報が通知されず、又は失効しています。」との回答でしたので、弟の登記識別情報は通知されていない可能性が高くなりました。不動産仲介の方に事情を話して、兄が所持している登記識別情報通知と一緒に綴じられた「登記完了証」を確認してもらったところ、やはり兄が単独で相続登記を申請していました。

弟はそもそも登記識別情報通知を所持していないこと、その代わりの書類を司法書士が作成する等の手続きが必要である旨を不動産仲介の方に伝えたところ、国松司法書士法人のほうでその手続きをお願いしたい、そのため売買の立会と所有権移転登記もお願いできたら、ということで弊法人としては快諾しました。その後、買主が決まり、売買契約も調い、残金決済時に弊法人が立会をし、所有権移転登記が無事に申請でき、登記が完了しました。これはいわゆる売主たる弟について「本人確認情報」を弊法人で作成して所有権移転登記を申請した、というものです。

まとめ

このように法定相続で相続登記を相続人の１名から申請することはできますが、売却して所有権移転登記を申請したり、抵当権を設定登記を申請するなどの際には、第三者との取引の安全を確保するため、司法書士に「本人確認情報」の作成を依頼するなど、ある程度の費用もかかることになります。

なるべく円満に相続人同士で話し合って合意の上相続登記をする、被相続人のほうであらかじめ遺言を作成しておいてそのとおりに相続登記をするなど、取引時に冷や汗をかかないよう、王道を歩んでもらいたいものです。

世代交代を考え代表取締役2名で建設業許可更新したケース

相談内容

世代交代を見据えて代表取締役を交代したいものの、取引先との関係や実務上の対応を考えると暫くの間は代表権を持つ取締役を2名にしておきたい、ついては建設業許可の更新時期も近づいているため、国分寺市にある会社の役員変更登記と建設業許可更新申請を併せてお願いできないかとのことで、行政書士国松偉公子事務所に相談に来られました。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

代表取締役を2名とする変更届と建設業許可更新申請ということになります。まず代表者に変更があった場合は変更後30日以内に届出をする必要がある旨をお伝えしました。その上で今後の建設業許可申請において代表者として前面に立つのはどなたが担当されるのかを確認したところ、代表取締役が2名の体制は1年ほど続ける予定だが、その後は現在の代表取締役は代表を降りて1名体制に戻す方針であることがわかりました。
この方針をふまえ代表取締役追加の届を出す際の申請人は新たな方として、代表者が1名になったら改めて変更届を提出するのが適切であるとの提案をしました。
申請自体は届と更新の間が少しあったので連件の同時申請とはなりませんでしたが無事に建設業許可の更新もできました。会社の役員変更登記については、国松司法書士法人にて登記申請をし無事に完了しています。

まとめ

代表取締役の体制変更と建設業許可の更新が重なると手続きの順序や申請人の設定によっては思わぬ手戻りが生じることがあります。今回のように将来の体制まで見据えて届出を整えることで建設業許可の維持をスムーズに進めることができます。

任意後見契約や死後事務委任契約の情報の見直しをしたケース

相談内容

国松司法書士法人のスタッフより代表司法書士の國松に次のような相談がありました。任意後見契約では、契約した日から実際に発効するまでに何年も時間が空いてしまうことがほとんどで、中には判断能力に問題がなく、発効せずに亡くなられるというケースも多くあります。
そのため、発効の時期を見逃さずスムーズに移行するために見守り契約や財産管理等委任契約を、死後の手続きを任せられるよう死後事務委任契約を合わせて締結することが一般的です。
契約時にはそのときの財産の状況等を伺って公正証書にするのですが、発効までの間に当初いただいた情報が大きく変化することもあります。
また、昨今のデジタル化やペーパーレス化によって見えない情報が増えているという問題もあります。そのため、ある程度リアルタイムで本人の状況が把握できるようにするにはどうすればいいか、という相談でした。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

任意後見契約や死後事務委任契約を結んでいるお客様に現在契約している公共料金等の引き落としやサブスクリプション、ネット銀行・ネット証券の有無などの本人以外が把握しにくい情報を共有できるよう努めることにしました。
それを定期的に情報を更新していくことで、任意後見の発効時や死後事務を行う際の手続き漏れを防ぐことができます。

まとめ

デジタル遺品というワードを聞くことが増えてきました。デジタル化やペーパーレス化により便利になる反面、今までには発生しなかった問題が多く生まれています。多くの人がスマートフォンやパソコンを利用し、ネット上で様々な契約ができてしまう時代です。金融機関も通帳レスはもちろん、キャッシュカードすら発効されない口座もあります。
その方がどのような契約をしていたのか、きちんと把握することが今後の課題となってきているのです。

登記簿上残っている昭和30年代の建物の滅失登記を相続人から申請したケース

相談内容

相談者は、小金井市にある自宅の土地建物を担保に融資を受けようとしましたが、土地の上に存在しない建物の登記があるということが判明し、どうすればよいかと悩み、オールフォーワン土地家屋調査士事務所に相談に来られました。

オールフォーワン土地家屋調査士事務所からのご提案＆お手伝い

相談者はその建物が自宅の敷地のどの位置に建っていたかもわからず、登記だけが残っている状態でした。ただ、銀行からは「このままでは融資はできない」と言われ途方に暮れていました。

そこで、弊所では滅失登記をしましょうと提案しました。

所有者は亡妻の亡父名義となっており、それであれば相談者が名義人の相続人という立場で滅失登記を申請できます。

滅失登記の添付書類に滅失証明書（いつ解体したか分かるもの）が必要になりますが、そもそも建物があった事を知らない為、解体業者も不明の状態です。

弊所としては、まず都税事務所に出向き、建物の存在を調査しましたが、70年くらい前の記録はなく担当者から「申請建物は見当たらない。課税の実績がない。」との回答を得ました。

現地を確認し、現在の居住地の区画を調査しましたが、近隣には存在しませんでした。

相談者から再度、詳しく事情を聞いたところ、亡妻と結婚する前に存在した可能性はあるとの事でした。

最終的には調査報告書に事情を細かく記入し、相続関係書類等を添付して無事、滅失登記が完了させることができました。

まとめ

所有している土地上に過去に存在した建物の登記が残っている事はよくあります。

滅失登記をしないまま、放っておくと次の世代の家族の生活に影響してきます。

通常、土地を売却する時や新築して金融機関から融資をうける際に、滅失登記を求められます。

その際に登記に必要な書類が見当たらず、その為、時間と費用をかけることになります。さらに、相続が発生していると書類の収集がかなりの負担になります。

建物を解体した際や、建物はもう建っていないのに登記簿上残っている建物を発見した際には、いつでもご相談いただければと思います。

一般社団法人を解散し、NPO法人を設立したケース

相談内容

今まで小平市で一般社団法人として活動しているが賛同者も増えてきたので、今後のさらなる社会的貢献と組織の発展を目指し、NPO法人への組織変更を検討しているとのことで、行政書士国松偉公子事務所に相談に来られました。

行政書士国松偉公子事務所と国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

当初相談者は「一般社団法人からNPO法人に移行、組織変更したい」とのご希望でしたが制度上、一般社団法人からNPO法人への移行設立や組織変更は認められていません。

そのため新たにNPO法人を別組織として設立する必要があることを説明しました。
また、NPO法人の設立には10名以上の社員（正会員）が必要です。
この点についても、すでに10名以上の賛同者がいて全員が社員として参加する意思を
確認済みとのことでした。

NPO法人では役員が5名以下の場合、親族を含めることができないというルールがあります。
今回は役員を3名にする予定とのことで、親族関係の制限にも問題はありませんでした。

設立総会の流れや必要な押印書類について説明した後、いよいよ設立趣意書と事業計画書の作成です。
設立趣意書では、創立者の熱い想いを表現することが大切ですが、行政庁から「それなら一般社団法人でもできるのでは？」と指摘されないよう、
- 活動の背景
- なぜNPO法人という法人格が必要なのか
- どのような社会課題を解決しようとしているのか
などを、これまでの実績や今後の取り組みとあわせて丁寧にまとめていきました。

定款については、特定非営利活動の種類や入退会の規定など、
NPO法で定められた必須記載事項を決めます。
事業計画書と活動予算書は2年分を作成、現実的かつ持続可能な運営が見えるよう、
数字の整合性にも注意を払いました。

すべての書類が整ったところで設立総会を開催。
全員一致で承認が得られ、いよいよ設立認証申請へ。
無事、行政庁から認証を受けることができました。

設立認証後は、弊グループの国松司法書士法人にて速やかに法人登記を行い、
晴れてNPO法人としてのスタートを切ることができました。

相談者はNPO法人設立後、一般社団法人から活動に必要な資産を適切な手続きで移動しました。
その後、一般社団法人は正式に解散し、解散登記、清算結了登記までを国松司法書士法人で行いました。現在はNPO法人としての活動に専念されています。
この流れにより活動の継続性を保ちつつ、より公益性の高い法人格での運営が可能となりました。

まとめ

今回のご相談を通じて、設立に向けた準備の大切さを改めて実感しました。
NPO法人設立はハードルが高いように見えますが、しっかりとした準備と信頼できるサポートがあれば、着実に進めることができます。

「境界確認書」が揃わない土地の土地分筆登記の依頼を受けたケース

相談内容

平成4年から平成９年の間に分筆された面積の異なる複数の土地を共有する親戚関係にある２名の方（相談者）から国分寺市にある土地全体の面積が2等分になる直線で再分筆してほしいとオールフォーワン土地家屋調査士事務所に相談に来られました。

オールフォーワン土地家屋調査士事務所からのご提案＆お手伝い

但し、この土地分筆登記をするにあたっては条件がありました。相談者たちは、過去の土地分筆登記の結果を基礎として平穏無事に生活しているとのことでした。そのため、境界に関する書類はもう30年ほど前のことなので、見当たらないけれど、有らぬ疑いを受けかねない“境界立会”や“書類の取り交わし”の作業はできるだけ実施しないでほしいとの要望がありました。

そこで、測量地について法務局に備え付けられている「地積測量図」を調査したところ、座標値の記載の無い三斜法で求積されたものでした。しかし、辺長、底辺及び高さのいずれの距離もｍｍ単位まで記載されていたため、机上計算で土地の形状と境界点の座標値を精密なレベルで算出（復元）することが出来ました。

一方、測量地に現存する境界標の位置（座標値）を測量結果を基に算出したところ、机上結果と（相似的に）登記可能な精度で合致したため、現地筆界は過去の土地分筆登記完了直後のまま変わってないことを証明することができ、その情報を登記申請時に添付することで、大幅に“境界立会”や“書類の取り交わし”を割愛することができました。

そして、無事土地分筆登記を完了させることができ、相談者たちには大変満足していただけました。

まとめ

過去に分筆された土地を再分筆する場合に、法務局に備え付けられた「地積測量図」と現地とが一致していると土地家屋調査士が証明する情報を添付した土地分筆登記の申請においては、一部の「境界確認書」の添付を省略できる場合があります。境界確認書が揃いそうにない、隣地所有者から協力が得られないからと土地分筆登記をあきらめることがあったと考えられますが、このようなケースもあるので、先入観を持たず法的に粛々と進めていく姿勢が重要だと感じました。

令和5年に遺産分割協議が調わず、相続登記義務化のスタートを待って相続人申告登記をしたケース

相談内容

当時、被相続人の弟(相談者)から相続登記の相談がありましたが、遺産分割協議が調わず、相続登記ができなかったため、相続人申告登記をしたいと国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

被相続人には子供がおらず、相続人は2人の姉と弟と甥姪の5人です。

弊法人は前回相続登記ができず、最後の面談の際に、令和6年4月から相続登記の義務化が始まるのに合わせて相続人申告登記の制度が新たにできることを伝えていました。

今後の対策として、相続人申告登記をしていれば、相続登記義務を果たしたことになる旨も当時説明していました。

遺産分割協議が当分成立しそうにないので、ひとまず応急処置として相続人申告登記で10万円以下の過料の支払いを回避し、相続登記未了によるストレスも溜めたくないとのことです。

他の相続人もまとめて相続人申告登記ができると伝えたところ、仲の良い甥もお願いしたいとのこと。

2人の姉や姪とは関係が良くないため、今回の件については連絡もしていない様子でした。

戸籍謄本等は当時収集したものがそのまま使えるので、2人から登記委任状と住民票も預かって弊法人が代理で相続人申告登記の申請をしました。

無事に登記が完了し、相談者と甥はほっとしていました。

まとめ

今回相続人申告登記はできましたが、これは単なる通過点に過ぎません。何故なら名義変更ができたわけではありませんし、2人の法定相続分の持分登記ができたわけでもないからです。

ですからその不動産を売却することもできません。

そのことを肝に銘じて相続登記ができるように引き続き努力しなけばならないでしょう。

母の相続により相続登記を終えたが、当該不動産に抹消されていない抵当権が複数ついていたケース

相談内容

相談者は母が亡くなったので、不動産の相続登記をしてほしいと、国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

母名義の名寄帳を取得した後、登記情報を取得したところ、抵当権が合計4本ついていることがわかりました。

相談者に住宅ローンや事業用のローンについて聞いてみたところ、現在支払っているローンはないとのことでした。

債務者を見てみるといずれも亡き父名義となっています。

この不動産については元々は父名義でその後母が相続したものでしたが父の代でローンを返済し終わったのか、母が引き継いで支払ったのか定かではありません。

そこで、完済していれば金融機関から受け取っているはずの抵当権抹消書類がないか相談者に調べてもらったところ、2本は書類が見つかったが、残りの2本についてはどうやら紛失等でみあたらないとのこと。

紛失した抵当権抹消書類については、抵当権者である金融機関がすべて現在は合併等で解散していることが分かったため、弊法人にて、解散した金融機関の承継会社を調べ、相談者からの委任がある旨を承継会社へ伝えた上で、完済の旨及び抵当権抹消に必要な書類の再発行を依頼しました。

相続登記の方が先に書類がそろったため、書類がみつかった2本の抵当権抹消登記と一緒に先行で登記申請しましたが、その後再発行書類により、無事に残りの2本の抵当権も抹消することができました。

まとめ

親御様の世代で借入をしたローンが完済したにもかかわらず、抵当権抹消登記がなされていないケースは意外とあります。

抵当権抹消に必要な書類を紛失した場合でも再発行は可能ですが、当該会社が合併等により解散している場合は完済時期により登記が複雑になります。

その他商号変更や本店を移転していたり金融機関側に変遷がある場合が多々ありますので、抵当権抹消登記は司法書士に依頼されることをお勧めします。

遺言書を作成しようとしたが、相続登記が未了だったことに気づき慌てて相続登記を完了させたケース

相談内容

相談者は遺言書を作成したいとのことで、親戚からの紹介で以前親戚が相続登記でお世話になったとおっしゃって、国松司法書士法人を頼って相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

相談者には13年前に父親から相続した不動産以外に自宅の土地建物、地方に別荘と貸家がありました。

その他金融資産も豊富にありましたが、不動産はすべて長女に相続させ、金融資産は次女に相続させたいという意向でした。

まずは弊法人が相談者の推定相続人を確定させる全戸籍謄本を収集し、ヒアリングベースの推定相続人と同じであることを確認しました。

財産状況を詳しく聞き取り、不動産については、その市区町村役場で名寄帳を取得し、登記情報を取得しました。

公図も取得し、周辺の登記情報も取得したところ、亡き父名義の土地が残っていることがわかりました。

そこで父の相続のときの相続税申告書の控えを引っ張り出してきて、内容を確認したところ、当該土地については固定資産税がかかっていなかったということが発覚しました。

そしてそこに遺産分割協議書もとじこまれていました。

亡き父名義の土地は、相続登記の義務化も始まっているし、そのまま放置するわけにはいきません。

登記上名義は相談者名義だとはっきりさせておかないと、遺言執行の段階になってまた相続登記の漏れを起こしてしまう可能性があります。

そこで、当該土地についてなぜ相続登記が未了だったか調べてみたところ、遺産分割協議書に詳しい物件表示をしなかったため、当時司法書士に税理士から登記は依頼されたものの、固定資産税の課税明細書にも載ってこなかった当該土地のみ相続登記が漏れてしまったようです。

さらに、よく遺産分割協議書を読み込んだところ、「後日発覚した財産は相談者が相続する」旨の記載があり、当時の印鑑証明書や戸籍謄本等もそのままとじこまれていたため、急ぎ相談者名義に相続登記を終えたうえで公正証書遺言の作成に臨むことになりました。

相続登記に必要な書類のほとんどが残っていたため、無事に弊法人が代理人となって当該土地の相続登記を完了させることができました。

相続登記が完了するまでの時間を使って、遺言書の内容を詰めました。相談者の意向をくみ取ったうえで、遺言書を起案し、公証役場へ遺言書案を送付して準備をしてもらい、相談者や公証役場との何度かのやりとりを経て、遺言書作成当日は相談者、弊法人代表の國松偉公子、補助者の３名で公証役場にうかがい、無事公証人との対面での遺言の口授を経て全員で署名押印し、公正証書遺言が完成しました。

遺言執行者となる弊法人が公正証書遺言正本を、相談者が公正証書遺言謄本を持ち帰り一連の弊法人の業務は終了しました。

まとめ

意外とこのようなケースは存在します。遺言書の作成では財産の棚卸しをしますが、その際に整理するものは整理し、適切に管理すべきものは管理する、ということの自覚も遺言者に備わるようです。

今回は相続登記の漏れが発覚したケースですが、司法書士のような専門家に相談せずに我流で遺言書の作成をしていた場合、自筆証書遺言はもちろんですが、公正証書遺言であっても完璧な遺言書にはならない可能性があります。

たまたま遺産分割協議書や印鑑証明書等の原本が保存されておりラッキーでしたが、写ししか保存されていないケースや何も残っていないケースも散見され、そんなときには頭を抱えてしまいます。

あらためて弊法人としても司法書士としての自覚、お客様にはアドバイスを含め、適切で確実な法的サービスを提供しなければならないという自覚が芽生えた事案でした。

被相続人である父名義の土地建物の持分を相続登記をしたが、売買による所有権移転登記にあたり残りの持分の権利証が紛失していて慌てたケース

相談内容

相談者は亡き父と二世帯住宅で自分の家族と一緒に暮らしていたが、もっとコンパクトな家に住みたいという家族の要望から、土地建物を売却して住みかえることになり、土地も建物も父と相談者の共有なので、父名義の持分の相続登記が必要となり、国松司法書士法人を頼って相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

母はすでに亡くなっており、相続人は相談者と妹の2名です。

父は令和5年9月に亡くなっており、相続登記の義務化が令和6年4月に始まった関係で、いまならまだ3年以内という期限に間に合うということでひとまず安堵されていました。

妹は相談者が父を見守りながら二世帯住宅に住んでくれていたことに感謝し、土地も建物も父の持分については相談者の名義にしてよいということになりました。

その他の財産としては、預金と投資信託が200万円ほどあったようですが、相続発生時に遺産分割が終わっていました。

相続税についても基礎控除以下ということで税務相談を税理士に受けていたようです。

よって、相続手続きとしては土地建物のみ残っていたということになります。

預金等の相続手続きの際に使った戸籍謄本等一式が残っているか確認したところ、紛失しており、一から取り直しの依頼を受けました。

名寄帳、固定資産税課税明細書、相談者と妹の印鑑証明書、除票や相談者の住民票がそろった段階で、遺産分割協議書を弊法人で作成し、二人にお会いして署名押印してもらいました。

その後相続登記を申請し、無事登記が完了しました。

いざ相談者へ登記識別情報通知や還付された戸籍謄本等を納品しようとしたところ、売買による所有権移転登記に必要だから探しておいてくださいと伝えていた元々持っていた残りの持分の相談者名義の権利証がみあたらない、という相談がありました。

不動産を売却する際は、今回相続した持分の登記識別情報通知だけでは足らず、元々持っていた持分の権利証や登記識別情報通知が必要です。

そこで相談者は慌てました。

売却について相談していた仲介会社にこの件を伝えたところ、国松司法書士法人のほうで、相談者について「本人確認情報」を作成してほしい、そのため売買の立会と所有権移転登記もお願いできたら、ということで弊法人としては快諾しました。

その後、買主が決まり、売買契約も整い、残金決済時に弊法人が立会をし、所有権移転登記が無事に申請でき、完了しました。

まとめ

このようなケースはよくあります。持分についての相続登記をしたら、その登記識別情報通知だけで100％所有権が確保され、売買や贈与などによる所有権移転登記が申請できると勘違いされることがあります。

実際は元々ある持分の権利証や登記識別情報通知とを合わせてやっと100％所有権が移転できるのです。

相談を受けた際に、司法書士としては、不動産の売買まで見越したアドバイスをすること、また共有名義にするときにもそのようなアドバイスをすることが重要だと痛感した事案でした。

中古住宅の購入に伴い太陽光発電システムの名義変更をしたケース

相談内容

購入した中古住宅に付随する太陽光発電システムの名義変更をしたいとのことで、

行政書士国松偉公子事務所に相談に来られました。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

相談者は中古住宅を購入し、当グループ内の国松司法書士法人にて土地・建物の売買による所有権移転登記の依頼を受けていました。

その際、建物に設置されていた太陽光発電システムの名義変更についても併せて相談したいとの要望がありました。
新築住宅の場合、太陽光発電設備の名義登録はハウスメーカーが代行することが多いのですが、中古住宅では新たな所有者が自ら手続きを行う必要があります。

太陽光発電設備は所有者名義で登録されており、売電契約や補助金制度などにも関わる重要な情報です。そのため所有者が変わった際には名義変更の手続きが必要です。
申請には前所有者様の実印による押印書類や印鑑証明書等を添付します。今回のケースでは、売買契約の段階で太陽光発電設備の名義変更についても合意がなされており、必要書類もすべて用意されたため、問題なく手続きを進めることができました。しかし、前所有者様の協力が得られない場合、実印や印鑑証明書の取得が難しくなり、手続きが大幅に遅れる可能性もあります。

まとめ

太陽光発電設備の名義変更は、書類の準備や電力会社・経済産業省の委託機関など提出先を正確に把握しておく必要があります。
行政書士国松偉公子事務所では、土地・建物の売買や相続による所有権移転登記とあわせて、太陽光発電設備の名義変更もサポートしております。お気軽にお問い合わせください。

建築業許可取得にあたり経営経験の証明期間を10年分の資料から用意したケース

相談内容

法人として営業しているが大きな工事を行わないので建築業許可は取得してこなかったが、

お世話になっている3次受けから許可を取るように言われているのでそろそろ取得したいとのことで、行政書士国松偉公子事務所に相談に来られました。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

相談者は以前は3次受けにお勤めでしたが退職された後に法人設立して営業
されていました。法人は相談者と奥様の二人で営業されており、

奥様は事務を担当され現場は依頼者様が施行されていました。

要件を確認したところ専任の技術者として必要な資格をお持ちでしたので
技術者要件は満たしています。確定申告も毎年行われていました。

これならば問題無いかと思いましたが工事経歴を確認しようとしたところ
契約書はありませんでした。小規模な請負ではよくあることです。
それならばと注文書と請書を確認したところ一部の業者とは注文書
請書で契約しているのですが、一番多く工事を請負っている3次受け
からは注文書のない工事がほとんどです。慣習的に行われていたのか
手元にあるのは文房具店によくある手書きで複写式の請求書がメインでした。

工事内容を見ようと請求書をめくっていると半分近くは「人工（にんく）」です。
一時期アルバイトも雇われていたようで「2人工×4日」のような表現です。
これはもちろん工事の請負とは認めてもらえません。

どうしようかと思いましたが資料自体は10年分ほどありますので工事内容が
読み取れる案件を拾い、入金記録と突き合わせるとなんとか必要な5年は超えられそうです。

他資料を用意して申請の際には請求書原本も持参しました、重ねると30センチ以上
あります。担当官に疎明する工事日が離れていることと資料を見せて事情を説明
したところ納得いただけ、無事建築業許可取得ができました。

まとめ

経営経験を証明する際には工事内容のわかる契約書、注文書、請書、
請求書、入金記録等が必要で疎明年数より少し多めに準備します。
今回は認められる年数分の資料を用意するのに通常以上の期間分が必要でした。
幸いにも資料を残されていたおかげでの建築業許可（建設業許可）取得でした。

遺言書を作成した後、身元保証サービスを展開する法人との死後事務委任契約、任意後見契約を締結したが、不必要だったため1年以内に解約したケース

相談内容

国松司法書士法人で遺言書の作成を支援した相談者が、不必要な死後事務委任契約と任意後見契約を締結してしまったと相談者の甥から連絡があり、契約を解除するためにはどうすればいいかと国松司法書士法人に相談がありました。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

契約解除の文書作成ということで行政書士の業務範囲とみられたことから、行政書士国松偉公子事務所にて手続きを進めました。
相談者は配偶者に先立たれ、子もなく、在宅で一人暮らしです。遺言書は作ったものの、生前の入院や施設入所、葬儀のことで甥などの親族に迷惑をかけたくないという思いから、身元保証サービスを展開する当該法人を雑誌の記事で見つけ、相談しました。
すると、死後事務委任契約と身元保証契約を当該法人と締結しましたが、加えて任意後見契約も必要だということで締結することになりました。
相談者はよくわからぬうちに、すべて契約してしまいました。
久しぶりに相談者宅を訪れた甥がその契約書をみつけ、身元保証も死後事務も甥である自分ができるから不必要だし、任意後見契約もよくわからない業者と締結する必要はないとの判断からすべて解約する方向性で話がまとまりました。
まず行政書士として、身元保証契約と死後事務委任契約の解除通知を当該法人へ送りました。その文面の中に任意後見契約も解除する予定であることを付け加えました。
任意後見契約については、発効前であり、合意解除ではないことから公証役場で認証を受けた内容証明郵便を当該法人へ送り、その配達証明書を添付して任意後見契約の終了の登記を申請しました。
後見の閉鎖登記事項証明書を取得したころ、当該法人から連絡があり、当初支払った金額の７０％ほどの金額の返金をするとのことで、入金がなされました。

まとめ

相談者としては、当該法人の身元保証サービスの質を体験することなく解約に至りましたが、身寄りのない方にとってみれば切実な問題です。
任意後見契約という複雑な仕組みの契約まで締結してしまった相談者でしたが、丁寧な説明がなされ、その必要性が確認できるのであれば、事業者の質が担保されるという条件で、任意後見契約の締結も視野にいれてよいのではないでしょうか。

２７歳の夫が突然死し、相続財産の内容が一部しかわからず困り果てた妻を財産調査からサポートしたケース

相談内容

相談者は夫と結婚してまだ２年、ようやく落ち着いて生活できるようになってきた矢先、夫が事故に遭い亡くなったとのこと。
子供はなく、夫婦共働きで生活費を分担して出し合って生活していました。
相続手続きの仕方もわからず、困り果てた妻が国松司法書士法人を頼って相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

勤務先から給与口座の情報を教えてもらうこと、通帳が見当たらないけれど、財布にキャッシュカードが複数あったことから、その金融機関に残高証明書と取引履歴を取り寄せることをお勧めしたところ、仕事で忙しいのでぜひ弊法人に相続手続き丸ごと代行サービスを依頼したいとのことでした。
夫の両親は健在なため、その２名も相続人になることを説明し、両親にも夫の財産状況を聞いたところ、不動産はなく、就職したときに荷物をすべて持って引っ越したので夫の財産のことはわからないとのこと。
夫は生前、ネット銀行や証券の話題に敏感だったので、株の保有状況を調べるため、ほふり（証券保管振替機構）に照会をかけ、口座管理法にもとづく相続時預貯金口座照会制度で預貯金口座の有無を調査しました。
ただ、マイナンバーで紐づいていない口座の把握が漏れてしまう恐れがあるため、以前住んでいた住所地や勤務先近辺の金融機関にも残高証明書と取引履歴の取り寄せを行いました。
そして念のため、生命保険の加入状況も調べるため、生命保険契約照会制度でも調査を行いました。
財産状況が判明した時点で、相談者は夫の両親と話し合ったところ、相談者がすべて取得することとなり、遺産分割協議書を弊法人で作成し、全員で署名押印して預金解約や株式の売却を弊法人で行いました。

まとめ

20代では財産が多額になることは少ないですが、遺された相続人のことを思えば、ある程度何がどこにあるかはわかるようにしておく必要があると痛感しました。今後ネット社会でますます情報がスマホの中にしかないブラックボックスに陥る可能性が高く、口座管理法にもとづく相続時預貯金口座照会制度のように相続財産の照会制度もより充実してくることが期待されます。弊法人も情報のアップデートに勤しむよう心掛けたいと肝に銘じたいと思います。

病院での遺言作成と、面識のない相続人同士の関係性に鑑み、遺言執行も依頼されたケース

相談内容

相談者は数年前に相続の手続きを担当させていただいたお客様で、大きな手術を控えて入院中との連絡がありました。相続の手続きを終え、無事自宅の名義がかわった矢先の出来事でした。相談の内容は、遺言についてのことでした。同居し生活を支えてくれている息子のほかに、奥様と離婚後疎遠になってしまった娘がいるが、息子が今の生活を続けられるように自宅を確実に息子にのこしたいとのご希望で、国松司法書士法人へ相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

大きな手術を控えておられ、退院の目途もたたない状況でしたので、入院中の病院での公正証書遺言の作成を提案しました。急ぎ遺言の内容を打ち合わせ、公証人との調整を進めました。息子と娘は面識がないため、遺言執行になった際、スムーズに遺言執行が進まない可能があるため、弊法人が遺言執行者となることを遺言の中にも盛り込み、相談者には安心していただきました。公証人のご協力もあって、手術前に無事公正証書遺言を作成することができました。

まとめ

病院に入院中であったり施設に入所中であっても、遺言の作成は可能です。外出が難しくても、病院や施設での打ち合わせも可能ですし、電話やオンラインでの打ち合わせも可能です。公証人に出張をお願いして遺言を作成してもらうほか、令和7年10月からはリモート方式での遺言の作成もスタートします。入院中だからとあきらめずに、ご相談いただければと思います。加えて、遺言は作れば安心というわけではなく、いざ本人がお亡くなりになったときに遺言の通りに遺言執行されることが最終目標です。今回のように相続人同士が疎遠であったり、仲が悪かったりするケースの場合は特に、弊法人のような第三者の専門職が遺言執行者になることでより手堅い遺言となることでしょう。

夫が自分のお金を妻名義の口座で管理し、名義預金となった後、妻の認知症で口座が凍結し、妻に成年後見人をつけたケース

相談内容

夫である相談者は妻名義の名義預金を10年近く寝かせていましたが、妻の認知症がひどくなり、施設に入所したため、施設利用料や前払金、施設での生活資金として引き出したいと思い、金融機関へ出向いたところ難しかったということで、国松司法書士法人へ相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

妻は元々キャッシュカードを作っておらず、金融機関の窓口で現金を引き出す必要がありました。
相談者のお金ではありますが、入っている口座が妻名義のため、妻の本人確認が必要と窓口で言われ、「妻は施設に入所しており、認知症でこちらに連れてくるのは難しい」と伝えたところ、相談者では引き出しは無理と言われてしまったとのことです。
いくら中身は相談者のお金であっても口座については妻との取引なので、妻に成年後見人をつけてくださいと言われたのです。
そこで相談者は苦渋の決断をせねばなりませんでした。相談者が成年後見人になるには事務処理が苦手なので、難しいとのことです。子供がおらずほかに頼れる親戚もいないとのことだったので、弊法人を成年後見人候補者として妻の後見開始の申立を行い、後見開始申立の書類作成も弊法人で行いました。
無事後見開始の審判がおり、弊法人が成年後見人に選任されました。
幸い、妻の施設利用料等のためにお金に使うという名目があったためその口座から施設の支払いをすることができました。
その後も妻のためにその口座のお金を使うことになります。
相談者としては妻の扶養義務もありますし、仕方のないことではありますが、本来自分のお金であるのに「妻のために使え」「妻のためになら使える」と言われてなんだか腑に落ちない気分になりました。
自業自得なのですが、こんなことなら名義預金なんてしなければよかったと相談者は後悔しきりでした。

まとめ

名義を分散する、という考え方や手法は一昔前は頻繁にあったと思います。
口座名義人の認知症等により口座凍結のリスクを考えるフェーズが増えてきた昨今、名義預金はリスクでしかありません。いずれ相続のときには持ち戻して相続財産に加算しなければならないですし、自分のためにお金が使えないという不便を考えると意味のないことです。早めに自分の口座に戻すことをお勧めしておきたいと思います。

経営業務の管理責任者を代表取締役以外で登録したケース

相談内容

相談者はこれまで夫婦でタイル工事業を営んでいました。
息子は電気工事の施工をしているという家族での事業形態を築いていました。
現在相談者は近い将来の引退を考え、その前に息子が今後も安定して事業を
継続できるよう建設業許可の新規取得を希望しているとのことで行政書士国松偉公子事務所へ相談に来られました。
許可取得は息子がより幅広い工事を受注できる体制を整えるためであり、
事業の信頼性向上や将来的な発展を見据える強い思いが感じられる相談でした。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

まずはヒアリングを行ったところ、相談者と息子は同じ法人の役員ではあるものの
請負先や担当している現場はそれぞれ異なるとのことでした。
相談者は、約60年前に先代とともに法人化された当初は浴槽の設置業を営んでいましたが、
設置時にタイル張りの技術が高く評価されたことから、先代の引退後は主にタイル工事を
専門にしてきました。
一方、息子は電気工事に関心を持ったので第二種電気工事士の資格を取り、
他社で経験を積んだ後に相談者の法人に役員として加わり、現在は電気工事を担当しています。
請負自体は法人名義で受託していましたので同法人内に２部門あるといった体制でした。

では許可業種はタイル（タイル・れんが・ブロック工事業）と電気（電気工事業）の
2業種で取得しましょうかと提案したところ、相談者からは電気工事の許可だけで
十分との意向でした。
実務経験が10年以上あるのでタイルの許可も取れる旨を伝えましたが
相談者は自身が引退を視野に入れており、建設業許可は息子のために
取得したいとの考えでした。
そのため法人の代表取締役は相談者が務めますが、経営業務の管理責任者および
専任の技術者は息子で申請を進める方針を説明したところ快く納得されました。

電気工事士の資格はもちろん、実務経験、経営経験も問題なく証明できたため
無事建設業許可取得することができました。その後、電気工事業廃止届とみなし届けを提出し、電気工事業の建設業許可取得業者として新たなスタートきりました。

まとめ

家族で建設業を営んでいる場合、代表取締役が経営業務の管理責任者と
専任技術者を兼任されるケースが多く見受けられます。
今回は将来的な体制変更を視野に入れ、代表取締役以外の役員が両役割を担う形で
サポートさせていただきました。

このようなケースでお悩みの際はぜひ行政書士国松偉公子事務所までご相談ください。

不動産を売却しようとしたら亡き母名義であることが判明し、相続から売買までの登記手続きについて相談を受けたケース

相談内容

不動産を売却するには必ず不動産の所有者（＝登記名義人）でなければできません。

このケースの場合、売却をするためにまず本人名義に｢相続登記｣を行う必要がありました。

以下は実際の事例になります。

相談者は長年ご実家を管理していましたが、この度売却を決意。不動産会社に相談したところ、この不動産の登記名義人が亡き母の名義のままになっていることが分かりました。まずは相続登記をして相談者の名義に移さなければ売却はできないと指摘されたため、不動産会社を介して国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

母は２０年以上前に亡くなっており、家族間での話し合いのもと｢実家は相談者が相続をする｣と決まってはいたものの、その後相続登記をしていなかったため、いまだに母名義の状態でした。

相続登記が未了のまま２０年以上が経過していたため、一部の相続人は死亡しており、再転相続が発生、権利関係も複雑化していることが分かりました。

まずは相続関係を明確にするために戸籍一式を収集することになりましたが、相談者自身も忙しくされているため、弊法人が代理して戸籍収集及び、手続きに必要な遺産分割協議書を作成し、相続人全員の署名捺印をいただきました。

運よく相続人全員の協力もあり相続登記は無事に完了。その後買主も決まり、売買による所有権移転登記手続きも弊法人で行いました。

まとめ

相続登記を長年放置していると、相続人が増え相続人の連絡先が分からなくなったり、書類収集に時間を要したり、話し合いもまとまらない等問題が懸念されます。

今までは相続登記は任意だったため後回しにされがちでしたが、令和６年４月１日から相続登記の義務化も始まりました。

原則、相続を知ったときから３年以内に相続登記を申請しなければなりません。

いざ不動産を売却したい、と思っても相続登記が未了であれば売却はできないのです。

そのためにも相続登記が未了であることに気づいたときにすぐに着手することが望ましいです。

相続登記の義務化は法律施行前の令和６年４月１日以前に発生した相続でも適用されるため、過去の相続登記が未了の方や、相続が発生した方、手続きについてご不明な方は

お早めに国松司法書士法人へご相談ください。

旅行サービス手配業の新規登録をしたケース

相談内容

海外との取引が活発な会社を経営されている方からのご相談で
最近海外の旅行業者から日本国内のホテルや移動手段の確保をお願いできないかと
聞かれることが多いので、新たな事業としてやってみたいとのお話しで

行政書士国松偉公子事務所に相談に来られました。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

お話しを伺ったところ今回は「旅行業」の登録ではなく「旅行サービス手配業」
の登録で行えると判断をしました。相談者自身も詳しく調べておられましたが
業務範囲もご理解いただき話が進みました。

必要な要件についてご説明したところ従業員の方に国内旅行業務取扱管理者試験
の合格者が在籍されているのでその方を管理者として登録を行い、相談者も
近々旅行サービス手配業の管理者研修を受けるとのことです。

一方、旅行サービス手配業は新規事業であったため、会社定款および登記簿の目的欄
にはその記載がなく、登録申請にはこれらの記載が必須となります。
そちらは当グループの国松司法書士法人が定款変更のご提案から目的変更登記まで
一括でサポートを行い、必要な様式を整えました。

申請に際しては管理者予定の方と同行し手続をを行いましたが、その方は旅行の専門学校
を卒業し、在学中に国内旅行業務取扱管理者試験に合格していました。
申請は滞りなく受理され登録予定日が提示され、その後予定日の一週間ほど前に
再度の日時連絡を受け、申請から一カ月ほどで通知書が交付されました。

まとめ

旅行サービス手配業は「旅行業者」からの依頼を受け運送や宿泊などの必要な手配を
行ういわゆるBtoB型の事業です。一般消費者と直接的なやりとりするわけではないため
一定の参入障壁が存在しますが、今回の相談者はこれまで培ってこられた
豊富な人脈を最大限に活かして着実に事業を拡大しています。

自宅を事務所（営業所）として建設業許可を取得したケース

相談内容

断熱工事会社を営む方が、元請けから建設業許可を取得するように言われているので
許可申請をお願いしたいと、行政書士国松偉公子事務所に相談に来られました。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

建設業許可新規取得のご相談で急いでいるとのことで即受任となりました。

まずは要件をクリアできるか簡単なヒアリングを行いました。

事務作業は現在ご自宅でされていましたが、自宅は一般的な住宅であるとのこと、
また新規に事務所を借りるのはなるべくなら避けたいとのことでした。

許可取得に事務所は必須の要件ですが、一定の条件を満たすことで
自宅を事務所（営業所）として申請することも可能であることを伝えしました。

もちろん事務所以外の要件も抑えなければ建設業許可は取得できません。
ヒアリングを行った後日自宅を訪問しました。

事務を行っている部屋は玄関ドアを開けてリビングや他の部屋を通ることなく入れる
部屋でしたので居住部分から独立性が保たれていると判断できます。

資産や技術者等の要件も問題なかったので経営経験を証明するため
受注歴を確認すると、契約書を結んだ工事は少な目で
ほぼ注文書と請書で受託されています。少し気になるところもありましたが
請求書と併せて5年以上の証明はできると思われましたのでそのまま進めました。

書類の準備ができたので申請したところ、ある会社への請求書が工賃と
「商品名×20リットル」のように表記されており、担当官からは
この請求書では建設工事の請負か読み取れないとの指摘が入りました。
やはり事前に懸念していた点を担当官は的確に突いてきます。

商品名はウレタン断熱に使う材料でした。
1年分ほどはそちらの会社への請求で証明しようと考えていましたので
事前にその商品のHPや発注者とのメールをプリントアウトして説明したところ
担当官に熱絶縁工事のみの営業のようなので一応認めてもよい、ただし現在の
施工状況で構わないので現場の作業風景の写真を提出してもらいたい
と言っていただけました。

現場の写真を提出したことは今まで無かったので少し驚きましたが一旦持ち帰り、
相談者に連絡するとすぐに写真を送ってもらえました。
追加資料として提出したところ無事受付され後日建設業許可を取得しました。

まとめ

自宅事務所を検討されている場合、間取りがNGなこともありますが、
今回は自宅の間取りが営業所の要件を満たしていたので

相談者の希望どおり、新規に事務所を借りることなく建設業許可を取得できた案件でした。

宅地建物取引業（宅建業）を始めるにあたり、法人設立から宅建業免許申請、保証協会への加入まで、すべての手続きを完結させたケース

相談内容

相談者は現在勤務している不動産会社を退職し、新たに法人を設立して宅地建物取引業（宅建業）を始めたいということで

行政書士国松偉公子事務所に相談に来られました。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

別途家業の会社で役員として名を連ねていますが、新会社で宅建業を営むにあたり、その役職を退任しなければならないのかという点についても懸念がありました。
すでに退職日が決まっており、開業に向けて事務所として使用する物件も契約済みでした。
宅建業免許の取得には「事務所の独立性」など厳格な要件があるため、物件が基準を満たしているかどうかが重要なポイントでした。

まず、設立予定の法人では相談者が代表取締役に就任し、同時に専任の宅地建物取引士として登録される計画であることを確認しました。
事務所物件については、すでに契約済みとのことで少々心配していましたが、現地を確認したところ建物自体に問題はなく、
パーテーションで区切ることで独立性の要件を満たすと判断できました。
また、法人設立より前に事務所物件を個人名義で契約していたので、申請では事務所の契約形態は個人から新設法人への転貸借となりました。
建物所有者は契約時点で法人設立して宅建業の事務所として利用する旨の同意を得ているとのことでしたが

念のため管理会社を通して確認し、承諾済との回答を得ました。

家業の会社については代表権のない無報酬の非常勤役員でしたので退任する必要はありません。代表者には「非常勤証明書」を用意してもらいました。

宅建業免許申請に必要となる「身分証明書」や「登記されていないことの証明書」などの役所関係書類については弊所で代行取得しました。
これらの書類は一般的にはあまり馴染みがないものですが、相談者は宅地建物取引士の登録を自分でしていたので、必要性は知っていましたが、

今回は忙しいとの事で弊所で迅速に取得しました。

その後、当グループの国松司法書士法人で法人設立し、速やかに免許申請を行いました。

供託については保証協会を利用するとのことで、役所での免許申請受付後、そのまま保証協会へ向かい加入手続きを行いました。
保証協会の事務所調査も問題なく行われ、役所からの通知ハガキが届き、分担金を納付して無事に営業開始となりました。

まとめ

法人設立から宅建業免許申請、保証協会への加入まで、すべての手続きが非常にスムーズに進行しました。
その後も宅建業に関する法務サポートや免許更新手続き、事業拡大に伴う許認可取得など、継続的にお手伝いさせていただいています。

忙しい相談者に代わって迅速にサポートできる行政書士であることが求められていると実感した事案でした。

相続で古い車は売却することも多いところ、悩んだ後、長男への名義変更を行ったケース

相談内容

相談者は父に相続が発生し、車が古かったので相続手続をどうするか悩んでいたようでした。
国松司法書士法人に相続手続きを相談する過程で、行政書士国松偉公子事務所も相談を受けました。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

古い車は相続の際、処分してしまうことが圧倒的に多いのが現状です。

ところが、相談者は国松司法書士法人に遺産整理（相続手続き丸ごと代行サービス）を

依頼していた関係で、その間、車をどうするか、考えていただくことになりました。

古い車だったため、かなり悩まれたようでしたが、結局、思い入れもあるので

まだ車検もあるし、乗り続けたいとのことで、名義を長男である自分に変えてもらいたい

との結論に至りました。

弊所でワンストップサービスができるため、遺産整理の終盤で車の名義変更に必要な書類や、
手続きの流れについて説明しました。
また、相談者は亡き父と同居していたため車庫証明の取得が不要だということも分かりました。

そのため、名義変更の手続きがスムーズに完了しました。

相談者には大変喜んでいただける結果となりました。

まとめ

この度の案件を通じて、行政書士としての役割は単なる手続きの代行にとどまらず、
一人ひとりのお客様の思い出や感情に寄り添いながら、未来への大切な一歩を支えることにある
と再認識しました。相続や車の名義変更といった手続きは、時に複雑で煩雑に感じられる
かもしれませんが、適切なサポートと共に取り組めば、安心して進めることができます。
今回のご相談においても、相談者の大切な思い出が守られると同時に、
新しいスタートに向けた一歩となりました。

建設会社の世代交代に伴い経営業務の管理責任者（常勤役員等（経管））と専任技術者の変更をしたケース

相談内容

建設業許可更新の手続きをお手伝いしてきた建設会社の社長（相談者）から世代交代について相談したいとのことで、行政書士国松偉公子事務所に相談に来られました。

行政書士国松偉公子事務所からのご提案＆お手伝い

相談者は親子で建設会社を立ち上げて試行錯誤を重ねるうちに事業が軌道に乗り、
建設業許可も取得することで信頼と実績を築いてきました。
その後も長年にわたり、大工工事を中心とした建設業を営み多くの建築に携わっています。
事業の発展に伴いより多くの施工案件に対応する必要が生じ、
次第に従業員の数も増えていきました。当初は家族経営で始めた会社も
職人や事務スタッフが加わることで組織としての規模が大きくなりました。
しかし、時代の変化や事業の発展に伴い、次の世代へと会社を引き継ぐことを視野に入れ、
将来的な世代交代について検討しているとのことでした。

相談者（父）は代表取締役を務め、
かつ経営業務の管理責任者（常勤役員等（経管））と専任の技術者を兼務していました。
現場は従業員が施行し、息子は社内での管理監督を業務としています。
将来を考え万が一にも建設業許可が途切ることのないよう、経営業務の管理責任者と
専任の技術者を息子に変更することとしました。
建設業許可は20年以上前から取得していて息子は会社設立時から取締役を務めており、
経営業務の管理責任者の要件を満たしているので問題なく引き継ぐことができます。
また、一級建築施工管理技士の資格も持っていましたので専任の技術者の要件も
クリアしておりスムースに移行できました。

まとめ

将来を見据え、経営業務の管理責任者と専任の技術者を変更する業務でした。
その後相談者は代表取締役を息子に譲り会長職として役員にとどまることで
世代交代を円滑に進めています。

被保佐人が遺言書作成に興味を示していたにも関わらず、結局遺言書を作成せずに縁遠い異母妹が遺産を相続したケース

相談内容

某市の社会福祉協議会の担当者から、身寄りのない方の保佐人になってもらえないか、と相談があり、本人との面談の結果、引き受けることとなり、弊所（国松司法書士法人設立前）代表の國松が保佐人に選任されました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

兄弟が一人いるという情報はありましたが、なぜか家裁へは市長申立がなされました。その方に市から連絡を取ったのかどうか、当時誰からも教えてもらえなかったのですが、本人は素直で気のいい方だったので、國松との相性も悪くなく、在宅ながら毎月訪問して生活状況や健康状況を確認するようになりました。

とても吝嗇だったことを覚えています。そのあまり「お金はあの世へ持っていけないのですよ」と何度か声掛けしたことがありました。

ただ、ある霊園の樹木葬の申し込みをして、２度外れ、その後はあきらめてしまったようです。

終活には興味がないわけではなかったのです。

入退院が３度あり、いよいよ施設入所となった時もなるべく料金が安いところへという希望があって、３か所施設見学をしましたが、入所したのは一番料金が安いところだったと思います。

そこでお亡くなりになるまで被保佐人は過ごしましたが、施設入所してから「遺言書を作ろうかな」という言葉が何度か聞かれるようになりました。

その後「誰に財産をあげたいんですか？」と聞いても、「特にいない」との返答です。

結局はそのまま遺言書を作らずに亡くなってしまいました。

直葬により最低限の予算でお別れをして遺骨となり、某寺で一時的に預かっていただくことになりました。

被保佐人死亡により弊所の保佐人としての業務は終わりますが、相続人を探して財産を引き継がなければなりません。

そこで相続人を確定させる全戸籍謄本を取り寄せ、相続人の戸籍の附票を取得したところ、思いのほか近くに異母妹が一人いることが分かりました。

異母妹に手紙を書き、財産を引き継ぐ用意がある旨伝えたところ、すぐに感謝の電話がかかってきました。

結局その異母妹に財産をいったん引継ぎ、家庭裁判所へ報告した後、弊所はその異母妹から遺産整理（相続手続き丸ごと代行サービス）の依頼を受け、預金の解約等をして相続の手続きを終えたのでした。

後日遺骨は預かってくれているお寺の関係する墓地に永代供養することで異母妹から了承を得たため、相続財産の中からその費用をお寺に支払って死後事務の手続きも終えました。

相続人である異母妹に話を聞いたところ、被保佐人と異母妹とは疎遠になったけれども、絶縁や喧嘩別れでも何でもなく、自然と離れていってしまったようです。

被保佐人はコミュニケーションが難しい側面があり、加えて自己主張が強い傾向があったため、お互いに支えあえる関係にはならなかったようです。

まとめ

お金はあの世へは持っていけない・・・分かっていても節約して誰にも分かち合うこともなくそのままあの世へ旅立つ。

これは成年後見とは関係なく、一般によくあることだと思います。

被保佐人に「財産を誰かにあげたい」「社会貢献したい」などの強い意思がもしあったとしたら、この相続は結果が違っていたかもしれません。

あるいは、なんらかの強い想いです。

救いは少しでも縁のある異母妹に遺産を引き継げたことです。

被保佐人は成年被後見人とは違って、民法で遺言書作成の制限が特に規定されていません。

ですから、遺言書を作ろうと思えば作れるのです。

保佐人自身は決して遺言書を書かせようというような誘導はしませんが、もしも被保佐人本人が「どうしても遺言書を書きたい」というのなら、そのサポートができたとは思います。

遺言書作成支援という弊法人のサービスは本当はこういうところが根っこにあるようにも思えるのです。

住宅ローンを完済したが、共有者である父の相続登記が未了だったため抵当権抹消登記がスムーズにできなかった悲惨なケース

相談内容

相談者は住宅ローンを完済したので、抵当権抹消登記をしたいということで、国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

登記情報を取得したところ、土地も建物も名義が相談者の単独名義ではなく、父との共有名義になっており、相談者が６／１０、父が４／１０という割合になっていました。

父は１０年以上前に亡くなり、遺言書はなかったとのことです。相談者はその時、相続登記する必要があると考えて、自分でできるだろうかと考え、インターネットでいろいろ検索したところ、母が亡くなったときに相続登記すればいい、という情報が当時目に付いたとのことです。

相続人は母と相談者と相談者の兄の合計３名。兄とは仲良くしていたし、母もしっかりしていたので、何の問題もないだろうと思ってそのまま放置していたそうです。

固定資産税も自分の自宅ですから相談者が全て支払っていました。そして、今回住宅ローンがやっと終わったのです。

弊法人は相続登記が義務化された関係で、令和６年４月から３年以内に相続登記をしなければならないし、このままだと抵当権抹消登記はできないとアドバイスして、今回ちょうどよい機会だから相続登記に着手してはどうかと提案し、弊法人は相続登記に関する依頼を受けました。

母は兄夫婦と同居していて、兄夫婦が面倒をみているとのことでした。相談者は仕事が忙しく、母や兄とはここ２年ほどまともに連絡を取れていなかったようです。

母の状況は年相応の物忘れなどはあるけど判断能力は大丈夫だろうと思っていましたが、兄に連絡したところ「先月転倒して大腿骨を骨折し、入院した。半年くらい前から認知症が始まったが骨折でかなり進んでしまったようだ。」と言われ相談者はショックを受けました。

そして、兄嫁が母のことを見舞いもせずに放置して、今までも何の援助も連絡もよこさず、憤っていると聞かされ、さらにショックを受けました。

母の骨折については、忙しさのあまり、兄からメールをもらっていたのを見落としていたのです。そして兄の言うとおり２年ほど兄夫婦とは没交渉でした。

これでは、相続登記に協力して欲しいなどということは兄に対して切り出せません。

ここまでの報告を弊法人は受け、母に成年後見人等（保佐人、補助人含む）をつけないと遺産分割協議が出来ないと伝えたところ、相談者はさらにショックを受けました。

そして、まずは忙しいとは思いますが、母の見舞いと兄夫婦との話し合いをしてきてくださいと弊法人はアドバイスしました。

そこで、相談者は母の見舞いがてら兄夫婦と話し合うことになりました。

結果、母の後見人候補として兄嫁、相続登記は相談者名義にするためには法定相続分である１／４相当の金額を相談者から兄に支払って欲しいと言われてしまいました。ただ、評価額についていくらという話はそのとき出ませんでした。

母の後見開始申立の手続きも弊法人が依頼を受けましたが、兄嫁が後見人に選任されたものの、遺産分割があるということで、後見監督人が選任されてしまいました。

さらに後見監督人からは母の法定相続分を確保するようお達しがあり、母と相談者との共有名義にすることになってしまいました。

４／１０の１／２で２／１０が母の持分です。残りの２／１０が相談者、そして１／１０相当の固定資産税評価額の金額（代償金）を相談者が兄へ支払うという内容で遺産分割協議が調い、後見監督人の同意を得て遺産分割協議書が完成しました。

やっと弊法人は相談者と母の後見人である兄嫁から相続登記の委任状をもらい、相談者と母との共有名義の相続登記を申請し、そしてそして、やっとの思いで抵当権抹消登記の申請までこぎ着けられたのでした。

相談を受けてからここまでたどりつくまで８ヶ月の月日が経過していました。

まとめ

なぜ父が亡くなった時、相続登記をしなかったのだろう、という後悔先に立たず。。。
もしそうしていれば、何の問題もなく仲睦まじく相談者名義にする遺産分割協議が調い、相談者の単独名義に出来ていたことでしょう。

母の判断能力問題なし！兄夫婦との関係も良好！
時間が経てば今回のケースのようにそれぞれ状況が変わるということです。

認知能力も変わるし、人間関係も変わる。そして人の気持ちも変わります。
そして法律も変わり、より世知辛く世情も変わって行くのです。

後見監督人には報酬も発生します。母の財産はその分目減りしていきます。そして、母の相続のときには、また自分の自宅のことなのに兄と話し合わなければなりません。

このような不運なケースからぜひ皆さんには学んでいただきたいと思います。

遺言書を作成しなかったせいで、子供のいない夫婦間で相続できず、自宅を疎遠な兄弟姉妹との共有名義にせざるを得なかったケース

相談内容

夫が亡くなり、自宅の土地と建物を妻である相談者の名義にしたいということで国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

この夫婦には子供がいませんでした。また、夫には自宅の土地と建物以外にはめぼしい財産はなく、生前夫は「自分が亡くなったら妻であるお前が自動的に相続することになる」と言っていました。そして、夫は遺言書を作成せずに亡くなってしまいました。

相談者は夫の言葉を信じ、妻だから当然自分が相続できるものだと考えていました。
しかし、現在の法制度を弊法人が説明し、法定相続人には子供や両親、祖父母がいなければ兄弟姉妹や甥姪に相続権があることを説明したところ、呆然とされショックを受けていました。夫は若い頃実家を飛び出して以来、親族との縁を切っていたのです。弟がいることは夫から聞いて知っているけれども、それ以外は詳細不明とのことです。

まずは戸籍を取り寄せて相続人を確定させることになり、戸籍収集の依頼を弊法人が受けました。
合わせて戸籍附票も取り寄せ、住所を調べました。

その結果、夫には弟と妹、亡くなった兄の子（甥姪）が２人います。
よって相談者を入れて５名の法定相続人です。
そのことを報告したところ、自宅しかないのだから、なんとか自分名義にできないか、と懇願されましたが、まずは財産調査をして遺産目録を作り、各相続人に送って意向をきくしかないですね、と回答しました。

そこで不動産についての調査を弊法人で受け、資料収集をしました。
そして遺産目録の作成をして相談者から手紙を出していただくことになりました。

夫と連れ添って61年になること、自宅以外に財産がなく、自分名義にして住み続けたいなどと相談者が手紙にしたためて、遺産目録と遺産分割についての考えを記入する用紙と返信用封筒を入れて菓子折とともに４名の相続人全員に送りました。

その結果、幸いなことに３名の相続人からは相談者名義にしてもよく、協力するとの返事がもらえました。

ところが、妹だけが全くの無反応です。
２度目の手紙を送りましたが同じです。これには困りました。

そこで妹に夫と何があったかを確認するような内容の手紙を相談者から送ってみたところやっと返事が来ました。

「自分は兄にいじめられた。どうしても許せない。だから仲のいい夫婦だろうが自宅しかなかろうが関係ない。法定相続分のお金が欲しい。」

相談者には金銭的な余裕はあまりありませんでした。
妹へ支払うお金は用意出来ません。誰かにお金を借りることもできません。

そこで、お金を用意できないのでどうか協力して欲しいと妹へ返信したところ「それなら、自宅に自分の名義も入れて欲しい。」との返事が来ました。

相談者は悩みました。

裁判に発展するのもストレスだし、耐えきれないので、どうすべきか弊法人に相談されましたので、「寄与分という夫への貢献分を主張して裁判まで発展するのは揉めるし、費用も時間もかかり、何よりストレスもあるので、妥協して法定相続割合で全員の共有にするのが一番早く、揉めずに、費用もかからない方法ではないでしょうか。妻の法定相続割合は4分の3でかなり多いですよ。」と提案しました。

その後、相談者からは「しばらく考えさせてほしい」との連絡があり、4ヶ月の月日が経ちました。

そしてある日、相談者はきっぱり開き直った様子で弊法人の伝えた「法定相続割合での全員の共有の方針で進めて欲しい。」との連絡がありました。

今度は相続人４名へ法定相続割合で相続する内容の遺産分割協議書と登記の委任状、弊法人の登記費用の見積書を送り全員から署名押印された遺産分割協議書と登記委任状、印鑑証明書の返信がありました。

その後登記費用も法定相続割合で分割し、全員から支払われました。
さらに今後の固定資産税・都市計画税などの維持費についても各自負担してもらう覚書に署名押印ももらいました。

相談者は自分の単独名義にはできませんでしたが、そのまま自宅に住み続けられることとなり、ほっとしていました。

相談者は「夫を含め自分も法律を知らなかったせいでこんなことになってしまい、猛省しています。自分はまだまだ生きると思いますが、しっかり勉強をして納得のいくような遺言書を作っておこうと思います。」とサバサバとおっしゃっていたのが印象に残りました。

まとめ

子供のいない夫婦同士が自動的に配偶者の名義になるようにするには、他に相続人がいないか、遺言書を作成するしかありません。

夫が妻に全財産を相続させる旨の遺言書を作成してさえいれば、今回のようなことは避けられたのです。逆もしかりで、妻が夫に全財産を相続させる旨の遺言書を作成しておくべきです。

兄弟姉妹や甥姪には遺留分がありませんから、このような内容の遺言書を作成しておけば自動的に配偶者名義になるのです。

このような遺言が実現できないとすれば、遺言書の無効の主張が兄弟姉妹や甥姪からなされる場合です。

それを避けるためには公正証書遺言にしておくのが無難です。

しかし、どうしてもその余裕がない（金銭的、時間的など）場合は自筆証書遺言でもよいので、作成しておくべきなのです。

無知は罪であるというソクラテスの言葉があります。

罪を犯さないように、配偶者への思いやりをきちんと残したいものです。

疎遠な多数の相続人で遺産分割協議が調い、相続手続きが完了した後、遺言書が発見されて肝を冷やしたケース

相談内容

親族の中で自宅が最も近いという理由で、子供のいない伯父夫婦の自宅へ定期的に訪問し、面倒をみていた方が、伯父の配偶者（伯母）が亡くなったというので、相続の手続をしたいということで国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

相談を受けた約3ヶ月後に伯父が後を追うように亡くなり、結局伯母と伯父の両方の相続手続きを進めることになり、弊法人の相続手続き丸ごと代行サービスを利用することになりました。

伯母の相続人は伯母の兄弟と甥姪の合計5名に加えて、伯父が後で亡くなった関係で伯父の相続人である相談者を含めた8名の合計13名でした。伯父の相続人は8名です。

弊法人で戸籍収集をし、相続人の構成は相談者からのヒアリングベースと同じ登場人物であることが確認できました。

相談者は伯父夫婦の自宅をよい条件で売却できることになったため、コンテナを借りて荷物を保管し、仕事のない日に仕分けをしていました。
ただ、通帳や権利証などの重要書類はあらかじめ出しておいてもらい、遺言書がないことも確認をしてもらっていました。

弊法人としては、公正証書遺言の有無も公証役場の「遺言登録・検索システム」で調査をし、公正証書遺言が作成されていないことを確認しました。

そこで、相談者の意向として「自分は伯父夫婦の面倒をみたが、財産を多くもらおうという気はないので、法定相続割合で分配してもらいたい。」とのことだったので、伯母の相続も伯父の相続も法定相続割合で分配するという内容で全員に挨拶状を送り、全員から了承を得て相続手続きは順調に進んでいきました。

遺産分割協議書の調印が終わり、相続登記や預金の解約、有価証券の売却、不動産の売却も終わって相続人全員への分配も完了して終了の報告を相続人全員に対して行いました。

ところがその後、相談者から電話がありました。

保管していた重要書類を処分しようと、さらにひととおり目を通していたところ、セピア色になって小さく折りたたまれた昭和56年に伯父が作成した公正証書遺言が発見されたとのことです。

相談者はその遺言書を持って弊法人の事務所へ慌ててやってきました。
その内容を端的に言うと「全財産を妻○○へ相続させる」という内容でした。

細かく不動産のことや預金については金融機関名も記載されていましたが、要するに子供がいないため、妻が全て相続できるように、自分の兄弟との話し合いで困ったり、揉めたりしないようにとの気遣いで作成されたものようでした。

しかし、この遺言書は伯父が先に亡くなって伯母は後でのこされる、という前提で作成されたものであり、予備的遺言、つまり伯母が先に亡くなったり同時に亡くなったときにどうするかについては記載されていません。

これを幸いというべきなのか、今回伯母が先に亡くなったことで、この遺言書は執行できないという結論に落ち着き、結果的に遺産分割協議で正解だった、ということになり、一件落着となりました。

まとめ

昭和の時代に作成された公正証書遺言の有無は検索できませんし、重要書類の中に埋もれてしまうという、今回のような事態も起こらないとは限りません。

遺言書を作成したら、どこに保管されているかを親族に伝えておくべきですし、特に自宅にある荷物は親族は細心の注意を払って取り扱うべきです。

たとえ公正証書遺言であっても正本と謄本の所在を大事な人には伝えておくようにしたいものです。

自筆証書遺言であれば、法務局による「自筆証書遺言書保管制度」を利用することも視野にいれましょう。相続が開始すると遺言書の存在が関係者へ通知されます。

本題からははずれますが、昭和の時代に作成された遺言書には予備的遺言がないケースが散見されます。遺言書も進化するというわけです。

遺言書は作ったら終わりではありません。法律も変わります。相続税制なども変わります。

定期的に見直して、作り直すことの重要性もこの事案から反面教師的に学ぶことになりました。

脳梗塞が発症したが、かなりの能力が回復した後、保佐人が付いてもなお公正証書遺言が作成できたケース

相談内容

ある男性の保佐人に就任していた弊法人に、被保佐人の妻から「夫が遺言を遺しておきたいと言っている」ときき、定期的に被保佐人とは面談していたものの、はじめて耳にすることではあったため、訝しい面はありつつ、妻から詳しい事情を聞いて欲しいと懇願されたため、被保佐人の妻は国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

この夫婦には子供はなく、それぞれ両親は他界していました。
被保佐人は母の相続で揉めてけんか別れをした妹には財産を絶対渡したくないとの強い意思があり、自分の財産は全て妻である自分へ渡したい、と言っているとのことでした。

そこで、あらためてこの夫婦の自宅へ訪問し、まず妻のいない部屋で被保佐人の意思を確認したところ、「妹には財産を渡したくない。妻に全て渡したい。」としっかりとした意思表示がされました。

そもそも成年後見制度の法定後見の後見・保佐・補助という3類型のうち、保佐類型という後見より一つランクの下がる（後見より判断能力があると見られる）類型に属するその夫は遺言を遺せるのか、と保佐人の立場で弊法人としては悩みました。

ちなみに、民法で遺言に制限がかかっているのは成年被後見人だけです。
被保佐人に遺言の制限はありません。法律上は遺言が遺せるのです。

保佐類型は「判断能力が著しく不十分」な状態ということになりますが、脳梗塞と言っても認知症のような症状はなく、発語が曖昧だったり手が不自由であったりして、保佐といえどもコミュニケーション能力に支障があるという程度だということ、加えて妻へ全財産を相続させるというシンプルな内容であるということ、さらに言うと保佐人として被保佐人と妻の生活状況を定例の訪問で見る限りにおいては、大変仲睦まじく、妻が強引に夫に遺言を書かせようとしている、というふうにはとても思えず、妹への憎しみが大変強く感じられたため、遺言としては問題なく残せるだろうと弊法人は判断しました。

そこで、弊法人が遺言書を起案して下書きを作り、全く同じように自筆で書いてもらうことを試みました。

できるだけ文字を少なくし、被保佐人の負担にならぬように配慮しました。
しかし、毎日練習しても筆跡がまともに読めるものにならず、一旦は暗礁に乗り上げました。

そこで、思い切って公正証書遺言にしてみてはどうか、と考えました。

そもそも弊法人のスタンスとして、被保佐人というレッテルが公証人と被保佐人を引き合わせることを躊躇させていたのです。

しかし、よく考えると、保佐といえどもコミュニケーション能力に支障がある程度であり、手が不自由なら公証人が代筆もしてくれます。
それであれば思い切って公正証書遺言にしてみよう、と冒険をすることになりました。

公証役場も選びました。どこでも良いわけではありません。
公証人は元裁判官、元検事、元弁護士といったお堅い先生方ですが、その中でも、最も敷居が低いと普段のやりとりから感じられる公証役場を利用することにしました。

遺言作成当日は被保佐人を妻が公証役場へ連れて行き、発語が曖昧で手が不自由であることも伝えたうえで、証人２名は公証役場に紹介していただき、無事に作成することができたのです。

まとめ

成年後見制度を利用していると、遺言を作成することができないという思い込みが形成される傾向があります。
それ故、保護者である後見人、保佐人、補助人もわざわざ本人に「どんな遺言を遺したいか」とか「遺言を遺しませんか」などという言葉はかけません。
同居の親族もそのように考えています。

成年後見制度は本人の意思の尊重を声高にうたいますが、実は遺言を支障なく作れることもあることを認識した上で本人と接することが必要なのかもしれません。

そして成年後見制度を利用している人を公証人に引き合わせることを躊躇するという「思考の癖」を一旦取り払う必要があるでしょう。

今回臆せず公正証書遺言に出来たことにより、妹からの遺言の無効の主張がしづらくなると考えられます。

結果はまだ出ていませんが、乱れた文字で判読不能な自筆証書遺言を遺した場合よりは間違いなく本人の想いは遂げられると確信しています。

遺言書で指定していた相続人の一人が先に亡くなったため、代襲相続が発生し、遺言が一部執行ができなくなったため、相続人全員の同意を得て遺産分割協議に切り替えたケース

相談内容

被相続人が遺言書を作成したのは91歳のときで、音楽をお仕事にされていたからか頭脳明晰、とてもお元気でした。当時の推定相続人（相続権のある人）は長男と長女、末っ子の二男の3名でしたが、長女が交通事故にあって先に他界してしまったため、どのように相続手続きをしたらよいか分からない、とのことで長男が国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

遺言書をみせてもらったところ、自筆証書遺言だったのでまずは当方で家庭裁判所での検認申立てを行い、検認期日を迎えました。
開封した遺言書には、3名の相続人がそれぞれ財産を相続する旨が記載されていました。

ところが、長女の相続する財産についてはローンの残っているアパートとその敷地、それに紐付く預かり敷金で、長女が相続するという想定でしか書かれておらず、この財産だけが宙に浮いた感じになってしまいました。

結局、代襲相続人である長女の2名の子供で話し合い、アパートのことでお世話になっているハウスメーカーや借入している金融機関とも協議の結果、1名が引き継ぐことになり、もう1名の子供の遺留分を確保するため、相続人全員を巻き込んで全財産につき遺産分割協議をすることになりました。

遺言書の趣旨はある程度尊重する、つまり遺言書はなかったことにするが被相続人の意思はある程度汲んだ上で合意に至りました。

その後、遺産分割協議書の作成、相続登記、預金解約等を行い、アパートのローンに関する債務の相続、免責的債務引受による抵当権変更登記を行いました。

弊法人は本件を相続手続き丸ごと代行サービスとしてご依頼いただいたものです。

まとめ

必ずしも年齢の順に相続が発生するとは限りません。誰しも突然亡くなってしまう可能性は十分あります。
そんなときのため、一般的には「予備的遺言」を作成するのです。

長女が先に亡くなったらどうしたいかを同じ遺言書に書いておきます。そうすれば、今回のように遺言が無駄になるような事態は避けられたと考えられます。
相続人が仲良く、話し合いが出来ればよいですが、そうとは限りません。
今回はたまたまうまくいきましたが、ローンを残してしまうことでアパートを建てたことを悔やむケースも少なくありません。

おそらく被相続人は自分一人で遺言書の内容を考えたのだと思われます。
そして、長女が亡くなったとき、遺言書を書き換える余力も残っていなかったのでしょう。

予備的遺言の提案ができるのは、司法書士などの専門家ですし、公正証書遺言になっていなかったのもその表れかとみられます。
ぜひ専門家を頼っていただきたいと切に願います。

財産管理にこだわりのある後見人が後見監督人と反りが合わず後見監督人が辞任に追い込まれたケース

相談内容

本件については、弊法人が法人化前のことですが、家庭裁判所の成年後見人名簿、監督人名簿に登載されているため、管轄地区内にあるということもあり、後任の後見監督人をお引き受けしました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

辞任の事情を後見人に聞いたところ、被後見人は区分マンションの一室を所有しており、賃貸に出していましたが、テナントの退去に伴って現状回復や新テナントの募集条件などについて以前の後見監督人から全く助言がもらえず、忙しいという理由で質問等にも拒否反応があって不信感が募り、次第にコミュニケーションにも齟齬が生じるようになったため、お互い耐えきれなくなり、後見監督人に辞任を促したようです。

後見人は不動産に関する仕事をしていた関係で、後見監督人よりも賃貸不動産についての知識があり、そのギャップが後見監督人を辞任に追い込む要因ともなったようです。

代表國松が個人事務所の時代に後見監督人に就任しましたが、勉強すること、耐えること、時間が解決することなど学びはたくさんありました。特に、収支状況の報告については独特の考え方を持っておられたため、その指導にも苦労しました。

まとめ

監督人であるからといって上から目線ではいけないということも学びました。
指導、助言、チェック、といった一般的な監督の意味とはまた違う、寄り添い、励まし、動かすといったリーダー、メンター、コーチなどの役割も担っていることを実感しています。

後見人としても、後見監督人としても、様々な案件に出くわします。一つとして同じ事案はありません。一つ一つの事案から専門職も多くの学びを得ます。

そして、親族後見人を素人だからといって素人扱いすると痛い目にあいます。

専門職として後見監督人にはより人間力が求められるような気がしています。

息子が公的な障害者施設に入所するにあたり後見人が必要とのことで弊法人が後見人に就任したケース

相談内容

ある税理士さんの紹介で顧問先の従業員の息子が重度障害者で、公的な障害者施設に入所するにあたり、誰を後見人にしたらよいか、と父と母が国松司法書士法人へ相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

この先家族が高齢化していくため、成年後見制度をどのように利用すべきか、というところから組み立てて考えました。

母は特に重度障害者の息子への身上監護にこだわりが強かったので、今まで家族で成年後見制度の利用を先延ばしにしてきました。
しかしいよいよ成年後見制度の利用の時期が訪れたため、父は80代、母は70代と高齢、50代の姉は姑の介護で忙しいとのことで、このままでは知らない専門職が後見人に選任される可能性もあることを説明し、弊法人の今までの後見人としての実績を説明したところ、後見人候補者となって欲しいということになり、弊法人を後見人候補者とする後見開始申立を行いました。

無事弊法人は後見人に選任され、施設入所の契約を行うことができました。

その後は母と連携して後見業務を進めました。
父母が高齢のため、施設側では弊法人が後見人に就任したことで「法人ならずっと続けてもらえますね」と安堵されていました。

その後まもなくして父が亡くなり、父の相続にあたり、遺産分割協議を母と姉と弊法人は本人の法定代理人として行い、相続手続きも弊法人が行いました。
母と姉からはこれからもよろしくお願いします、と頼りにされています。

まとめ

子供が障害者であるこのようなケースは親側に成年後見制度に対する拒否反応を示されることが多いため、制度利用がなかなか進まないという現状がありました。
しかし、成年後見制度への誤解を丁寧に説明して解いていくという専門家の姿勢も必要ではないかと改めて思います。
親に何かあった時に慌てて始めるのではなく、親が元気で余裕があるうちに成年後見制度を利用する必要性を改めて感じました。

地主である義父の相続を潔く一家で相続放棄したケース

相談内容

信託銀行の紹介で戸籍や名寄せ帳などの必要な資料収集から遺産分割協議書の作成、相続登記までを代表相続人である長男から弊法人は依頼されていましたが、被相続人が死亡の2ヶ月後に次女が死亡し、その夫が子供達3名と一緒に相続放棄したいと国松司法書士法人へ相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

戸籍収集の結果、相続人は代表相続人(長男)、次男、三男、長女、亡次女の夫、亡次女の子供3名の合計8名です。相談者一家（亡次女一家）は被相続人から見ると再転相続人となります。というのは被相続人の死亡の後に次女が死亡しているので、次女の相続人である夫(相談者)、その間に生まれた子供3名も相続人です。

相談者一家は当初から相続放棄の予定でしたが、弊法人としては遺産目録を見ればもしかしたら気が変わるのではないかと思っていました。
相談者（亡次女の夫）は代表相続人である長男から信託銀行が作成した遺産目録を見せられました。ほとんどが不動産で相続税評価は5億円くらいだったとのことですが、相談者は「自分たち家族は義父の面倒もみなかったし、財産形成に何ら寄与していない。だから相続は受けない」と義兄に言い放ったとのことでした。
信託銀行によればこの家は代々地主の家系で、家産として長男が土地を守ってきたそうです。弊法人としては、本当に放棄でいいのか、誰かに強制されていないか相談者に何度も確認しましたが、やはり放棄したいという気持ちは揺るがないようでした。
子供3名にも確認しましたが、父に任せているので、放棄で構わないとのことです。
遺産の中には金融資産も3千万円ほどありましたが、相談者家族の決心は固く、そのまま4名の相続放棄申述書を弊法人が作成しました。
家庭裁判所との郵送での照会書のやり取りを経て、無事相続放棄申述受理通知書が届きました。
その後相談者一家を除く相続人4名で遺産分割協議を行い、弊法人が遺産分割協議書を作成し、相続登記を行いました。

まとめ

あまりに潔い相続放棄に、胸のすく思いがしました。権利という錦の御旗を振りかざして相続権を主張する相続人が圧倒的に多い中、最初から相続放棄と決め、遺産目録を見ても揺るがないその姿勢がどこから来るのかを専門家として、そして一人の人間として考えさせられました。
財産を持てば持っただけの生きづらさ、長男が家産を守ってきたという先祖の想いなど諸々複合的に考えたのか、あるいはもしも争いに巻き込まれるくらいなら身をひこう、もしかして別の相続で被相続人の借金で痛い思いもしたことがあるのかとか、相続人としての地位がない方が手続きに最初から関与せずに済むから楽、など様々な要因が頭を駆け巡りました。
価値観の多様性を改めて思い知った事案となりました。

包括遺贈を受けた近所の知人が相続人から妬まれて包括遺贈を放棄したケース

相談内容

相談者は一人暮らしだった被相続人とはご近所付き合いから発展して最後には財産管理までするようになり、結果被相続人は相談者のために自筆で遺言書を作成しました。しかし相続人からの嫌がらせに耐えられずどうしたら良いかと国松司法書士法人へ相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

相談者は相続人が7名いることは聞いて知っていましたが、せっかく自分のためにと全財産を自分へ遺贈する遺言書を書いてくれたのでそれを預かって保管していました。

被相続人が亡くなったときも相談者は死亡の連絡を兄弟に入れたり、預かっていた葬儀費用も兄弟に渡して葬儀の段取りもしました。

自筆の遺言書を預かっている旨を兄弟に告げたところ、急に態度が冷たくなったとのことでした。

自筆の遺言書は家庭裁判所での検認手続きが必要なことを説明し、では検認手続きをお願いしたいとのことだったので弊法人が申立書を作成して管轄の家庭裁判所へ提出したのです。

いざ家庭裁判所での検認期日になりました。すると相続人7名全員が出廷しました。そして開封したところ遺言の内容は「全財産を相談者へ遺贈する」というとてもシンプルなものでした。

その後相談者に各相続人から怒りの電話が相次いでかかってくるようになりました。

財産目当てで近づいただろうとか、お金を使い込んだのではないかとか、無理やり書かせただろうとか、遺言書の文字は被相続人の筆跡ではないとか、誹謗中傷の電話や手紙が毎日続いたのです。

相談者は不眠症を訴え、耐えきれなくなっていたので、弊法人から包括遺贈の放棄という方法があることを伝え、よく考えてもらいました。

結果、包括遺贈を放棄して今回の相続からは抜けることを決断されました。

弊法人で包括遺贈の放棄の申述書を作成し、家庭裁判所へ提出しました。
無事放棄が認められて相談者はやっと安心して眠れるようになりました。

まとめ

一般人が他人の財産管理をするのは大変危険です。
もしされるのであれば任意後見契約や財産管理等委任契約を公正証書で結び、遺言書も公正証書にしてもらうべきです。
そのような法的な段取りをしっかり踏まなかったことが、相続人の不信感に繋がったように見えました。
被相続人の立場としても司法書士などの専門家に相談、依頼して対策を講じる必要があったと考えられます。

いかに知らないことが危険なことなのかを思い知った事案でした。

夫を不慮の事故で亡くした妻と未成年の子供2人との遺産分割で特別代理人が選任されたケース

相談内容

相談者は不慮の事故で夫を亡くしましたが、専業主婦だったので時間だけはたっぷりありました。
しかし法的知識が何もなく、一から勉強して自分で手続きして失敗するリスクがあることを知り、司法書士に相談すべきと考え、ホームページで調べて国松司法書士法人へ相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

まずは戸籍謄本や不動産の資料、金融資産の残高証明書など必要書類の収集を提案したところ、依頼がありました。相続登記や預金の解約までぜひお願いしたいとのことでした。

13歳と5歳の子供を抱え夫名義で購入してまだ2年のマンションと預金が400万円程ありましたが、どのように相続手続きしたら良いか途方に暮れていたようです。
唯一の救いは夫が組んだ住宅ローンが団体信用生命保険（いわゆる団信）に入っていたため、返済する必要がなくなったことでした。
これはとてもありがたいことです。

そしてこれからの生活のことを考えると子供が未成年でしかも成人するまでまだかなり年数があるということで、相談者としてはできるだけ財産は自分にシフトさせて管理しておきたい、との意向でした。

2人の子供が未成年なので、これを母が全て代理して遺産分割協議してしまうと利益相反行為になります。そこで家庭裁判所で遺産分割協議のための特別代理人を2人の子供それぞれに選任してもらう必要があることを説明しました。
弊法人としては家庭裁判所への特別代理人選任申立書類の作成を行います。

そこでまず特別代理人候補者について検討しました。
親戚になってもらうことが多いことから、夫と妻両方の両親が亡くなっており、相談者は一人っ子で兄弟といえば夫の妹しかいないため、その方を上の子供の特別代理人候補者としました。
そして他に頼れる親戚が誰もいなかったため、下の子供の特別代理人候補者として国松司法書士法人がなることを引き受けました。

本来なら遺産分割協議案は子供達に法定相続分の確保が原則ですが、2人ともまだまだ親である相談者の庇護の下にあります。
そこでマンションについてはおそらく当分売却等の処分もないことでしょうし、仮に子供達が持分を持ったとしても母が法定代理人として対外的な法律行為も可能であろうということで、相談者1/2、2人の子供は1/4ずつ取得し、預金は全て相談者が取得する遺産分割協議案を作成し、家庭の諸事情を記載して遺産全体から見ると子供達の相続する財産が法定相続分に満たない事に裁判官に理解をいただけるような上申書を作成して特別代理人選任申立をしたところ、問題なく相談者の妹と弊法人が選任されました。

早速遺産分割協議書に相談者、義妹、弊法人で調印を行いました。そして家庭裁判所から送付された審判書も添付してマンションの相続登記を行い、同時に住宅ローン会社から届いていた抵当権抹消書類で抵当権抹消登記も行いました。

預金の解約も無事行うことができ、相談者の口座へ諸経費を引いて振り込む事ができました。

まとめ

利益相反という聞き慣れない法律用語と立場に誰しも戸惑いがあるものです。そこを丁寧に説明して納得していただくことが重要だと思いました。
相談者がシングルマザーとしてスタートするために出来る限り知恵を絞って相続手続きを進めました。相談者からはこれからも頼りにしています、とのお声がけもいただきました。

父が亡くなり母が認知症のため遺産分割協議のために専門職後見人を選んでもらったケース

相談内容

父の相続人は相談者と相談者の兄と母の3人。相談者も兄も50代で知力体力はあるけれど、現役で働いており、時間がありません。相続税の申告もありそうです。母が認知症のため、どのように進めたら良いかと国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

このようなケースでは、相続という目の前のイベントに注意を奪われがちですが、母の後見人の業務は父の相続が終わっても続くということを念頭において考えるべき、と提案しました。

そこで相談者も兄も自分たちは何もせず、弊法人に後見人をお願いしたいとの意向だったのでお引き受けしました。

弊法人で父の遺産調査を行い、母の固有財産も洗い出して財産目録を作成し、弊法人が後見開始申立書の作成をし、後見人候補者となりました。弊法人は家庭裁判所の後見人名簿に登載されているので面接もなくスムーズに選任されました。

弊法人が後見人に就任後は家庭裁判所への初回報告をした後、税理士と相談しながら遺産分割協議案を作成、家庭裁判所にまずお伺いを立て了承を得ました。母の相続分は法定相続分確保がマストです。相談者と兄の了承も得て弊法人は母の代理人として遺産分割協議書に調印、その後遺産整理業務を行うが如く弊法人が相続手続きを行い、父名義の自宅を母名義に相続登記をしたり、父の預金を解約したり、株を売却したりして資金化し、相続税申告も税理士に依頼して納税しました。

何工程もあるため、10ヶ月の相続税申告期限に間に合うかどうか、とても心配でしたが、相談者も兄も一致団結して期限を守り抜こうという意気込みで協力いただいたので、着手自体は父が死亡してから2ヶ月後でしたが、ギリギリ10ヶ月の期限内に間に合いました。

後見人は就任初年度が最も忙しいですが、就任から1年後の家庭裁判所への報告で父の相続手続きの報告も行いました。

まとめ

相談者や兄からは「自分たちだけでは到底太刀打ち出来なかったと思う」と実に丁重にねぎらいと感謝の言葉をいただきました。

母の後見はその後も続きましたが、相談者と兄からは安心して後見業務をお任せいただきました。さらに、母が亡くなったときに後見業務は終わりましたが、その後の母の相続手続きも相談者と兄からご依頼いただきました。この一連の業務こそまさに司法書士の仕事だと実感しました。

３０年前に作成した公正証書遺言が有効でも使えなかったケース

相談内容

母は既に他界、今回父が亡くなりました。父は自宅は相談者へ、金融資産は妹と弟で1/2ずつ、その他の財産は相談者へ相続させる公正証書遺言を亡くなる30年前に作成していましたが、父が亡くなった時には自宅はすでに売却済みで金融資産となっていて、相談者はこのままではどうなってしまうのかと心配で、慌てて国松司法書士法人へ相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

このまま遺言を執行すると相談者はほとんど何も相続できないことになるので、相続人３名でまずは話し合いをしていただくことを提案しました。元々すごく仲が良いわけではありませんが、年に一度くらいは連絡を取り合う仲でしたので、相談者から二人へ連絡してもらい、公正証書遺言を見せてざっくばらんに話し合いをしてもらったのです。父は晩年認知症になり、自分の作った公正証書遺言の存在すらおそらく忘れ去っていたのでしょう。誰にもその存在を知らせてはいなかったのです。そして自宅を売却した後も遺言書の書き換えをすることはなかったのです。相談者が今後の墓守をしたりして祭祀承継することもあり、金融資産を相談者、妹、弟で3:2:2の割合で遺産分割協議が調いました。

全員現役世代で忙しくしており、弊法人の相続手続き丸ごと代行サービスを利用して相続手続きを行ないました。

まとめ

遺言書が古すぎて使えないことがあります。

今回は遺言書を作成した後、本人が財産を処分していて、実質遺言書を破棄したと同じととらえかねない状況になってしまっていました。

本人に相談者をないがしろにする意図が明らかになかったのであれば、遺言書を書き換えなかった本人の落ち度です。

今回はたまたま相続人同士が仲が良く、話し合いができて遺産分割協議が調いましたが、揉めることもあります。遺言書は定期的に見直し、書き換えるのが王道です。

壮大なエンディングノートを遺言書に出来ず悔やまれたケース

相談内容

父は既に亡くなっており、母は健在で毎日日記をつけていました。その日記が相続を決める壮大なエンディングノートのようになっていたため、同居していた相談者はそのエンディングノートを遺言書にしようと母本人の代わりに動き、国松司法書士法人の無料相談を受けました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

母のエンディングノートは長年同居して面倒をみてくれた相談者への感謝と、家族全員と喧嘩をして家出をした弟への不甲斐ない思いが綴られていました。

母の意向を確認できるものではありますが、遺言書の方式を備えていないため、そこから遺言書として採用出来る部分をピックアップして遺言書案を作成しようとしていた矢先、母は息絶え、亡くなってしまいました。

そこで弊法人の業務は遺言作成支援から相続手続きに移りました。これは国松司法書士法人としては、遺産整理（相続手続丸ごと代行サービス）で受任したものです。

結局遺言書がないままなので、遺産分割協議をすることになりました。

弊法人で戸籍調査をして、弟の住所を突き止め、相談者から手紙を出してもらいました。

すると弟から反応があり、法定相続分を主張してきました。それ以外は受け入れられないとの強い意気込みでした。

結果的に相談者と弟は全体評価で1/2ずつになるように財産を分けることで決着し、遺産分割協議書を弊法人で作成し、姉弟一度も顔を合わせずに調印しました。自宅の相談者名義への相続登記と預金や投資信託の解約を弊法人が代理して行い、自宅を相談者に寄せた関係で、金融資産は長男がかなり多くなるような分配となりました。形見分けは弊法人立会の上長女が単独で行うことで2人が合意し、思い出の品を取得され、残りの物は片付け業者によって処分されました。

まとめ

どんなに壮大なエンディングノートも法律的には何の役にも立たないことを思い知った事案です。感謝の気持ちがあるのなら早く遺言書にすべきですし、そうできることを早く知ることができるよう、あらゆるところで啓蒙活動が必要だと思いました。

それでも弊法人が姉弟の間に入ることで姉弟一度も顔を合わせずに、ストレスなくスムーズに相続手続きが進んだことに相談者は感謝しておられました。

兄弟姉妹や甥姪が多く、相続人が20人以上になってしまっていたケース

状況

父が亡くなったため、相続を行いたいとのことでした。
相談者自身も既に８３歳でした。もともと１０人の兄弟姉妹で既に亡くなった者もいて、甥姪に相続権が発生し、相談者含め相続人は２１人になっていました。父は遺言を書いておらず、普段連絡を取っていない相続人も多かったため、とてもじゃないが自分たちでは手続できない、と国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

おそらく全員が法定相続分で相続する内容でないとスムーズにはいかないだろうとアドバイスしました。相談者もそれで納得していました。
まずは戸籍上相続人を確定させるために、戸籍の調査を行いました。また、戸籍の附票を取得し、各相続人の住所も把握しました。
次に父の相続財産を調査しました。通帳が残っていた預金や証券会社の報告書があった株については各金融機関で残高証明書を取得しました。不動産は生前に処分してあったので金融資産を解約して分配する形です。

遺産目録を作成して法定相続分の記載された相続関係説明図を作成し、法定相続分で分割する遺産分割協議案を作成して相続人全員に郵送、幸い全員から手続に協力する旨の返事をもらえ、相続人1人1人に電話をして、本人確認、意思確認を行いました。
委任契約書や委任状を全員から頂くことができ、相続手続を進めることができました。
これは相続手続丸ごと代行サービスでおこなったものです。

まとめ

じっくりと腰を据えて相続手続を行うことです。
相続人が多いケースというのは、兄弟姉妹が多いというケースの他に兄弟姉妹の子ども（甥姪）も相続人になるケースがあり、そうなると今回のこのケースのように数十人の相続人となってしまう場合が多くあります。
連絡を取ることだけでも大変な事ですので、その場合は相続の専門家である司法書士に代わりにやり取りをお願いすることで、スムーズに手続を進めることができます。

相談者に固定資産税の納付書が届かないため、相続財産が不明だったケース

状況

父が亡くなったため、息子である相談者が相続をおこなうことになったとのことでした。
母は既に亡くなっており、相談者には兄弟がいないため相談者のみが相続人となりました。
相続財産として、預貯金がある他にどこか遠方に土地（山林）があると父から聞いていましたが、手掛かりとなる固定資産税の納付書が届いておらず、分からないとのことで、国松司法書士法人に相談に来られました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

遠方とはどこなのか、手がかりがなかったため、まずは父が一人住まいをしていた実家の片付けを相談者にしていただきました。すると、昭和の高度成長期の土地開発のチラシが見つかりました。そこで、その土地がA県B郡C町にあることまでを突き止めることができました。そこまで判明すればしめたものです！C町役場に亡父名義の名寄帳を郵送で取り寄せました。名寄帳はその市区町村内の所有物件の一覧です。固定資産税が非課税の物件であっても通常は載ってきます。やはりC町に父は土地を所有していました。
これで無事その土地の名義を相談者名義に相続登記ができ、相続手続は完了となりました。

まとめ

無事に相談者に土地の名義変更を行うことができ、相談者としてもほっとしていました。
亡くなる前に遺言書やエンディングノートなどで相続財産の提示をしていない場合、このように所在不明の相続財産があるケースがあります。
この場合は、司法書士のような専門家にご相談いただくことで相続財産がどこに何がどのくらいあるのか調べることができ、また相続人の構成がよくわからない場合も、どういう人がいて合計何人いるかまで調査することができます。
一人では調査しきれないことも代わりに行うことができますので、ぜひ司法書士にお気軽にご相談いただきたいですね。

相続人同士が後見人と被後見人の間柄のため、後見監督人が選任され、遺産分割を行ったケース

状況

母は既に亡くなっており、相続人である相談者と長男で遺産を分割したいと思っていましたが、長男に重度の知的障害があり、二男である相談者が長男の財産を管理しているとのことでした。相続手続にあたっては、長男に正式な後見人がつく必要があると知り、家庭裁判所へ申立をしようとしましたが、あまりの書類の多さや煩雑さに面食らってしまい、国松司法書士法人に相談されました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

まず長男に後見人をつけるため、相談者を申立人兼候補者として後見開始申立の書類作成サポートを行いました。
いままで財産管理を行ってきた経緯から、そのまま相談者が後見人にふさわしいと弊法人も判断しました。
家庭裁判所での候補者面接にも国松司法書士法人が同席し、フォローを行いました。
ただ、今回は父の相続にあたって相談者は相続人でもあり、長男の後見人（代理人）でもあるという二重の役割となり、いわゆる「利益相反」となってしまいます。
よって、当初から想定されたのですが、相談者が後見人に選任されるとともに、全く誰とも面識のない、とある司法書士が後見監督人が選任されました。
引き続き弊法人は相続手続に関与し、遺産分割協議案を起案、後見監督人の同意を得て無事遺産分割が調い、相続手続が完了しました。
これは国松司法書士法人としては、遺産整理（相続手続丸ごと代行サービス）で受任したものです。

まとめ

相続人の1人が知的障害や精神障害、高齢者の場合認知症などの障害を患っており、代わりに親族で看護や介護を行っているケースが増えています。
この場合、後見人の選任の問題が発生し、何も考えずに家庭裁判所へ申立すると想定外の事態に発展することがあり、予定していた通りの相続にならないことがあります。
数ヶ月かかる手続のため、10ヶ月以内の相続税の申告が間に合わないのではないか、とハラハラしながら時間を過ごすことになります。
そこで相続の専門家である司法書士にご相談いただくことで、安心して複雑な相続手続をスムーズに進めることができます。

父親に前妻との子がおり、面識のないその子と相続手続を行ったケース

相談内容

母は既に亡くなっており、父からは前妻との間に生まれた子がいたと聞かされていました。国分寺市にお住まいの相談者は父の死期が近づくにつれ、相続になったら嫌だなと思いながら過ごし、いよいよそのときが来てしまったのです。
父は生前、遺言を作る気が全くなかったため、結局全く知らない腹違いの子（以下、「相手」とします。）と遺産分割協議をしなければならないと思うと、気が重く、毎日ほとんど眠れない日々が続きました。
どのようにして相手と接触したらいいのか、住所も電話番号もわからず、途方にくれていたのですが、そんなとき国松司法書士法人の無料相談を受けました。

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

まず父の相続人を確定させる全戸籍を収集し、相続人は相談者と腹違いの子（相手）の2名であることを確認、住所も調査しました。併せて父の財産調査を行い、遺産目録を作成しました。
次に相談者からのアプローチとして、相手に挨拶状を送り、反応を待ったのです。
すると、相談者のもとに電話で、相続手続に協力するとの返事が来ました。
相談者は父の財産を独り占めするつもりはなく、そんなことをしようものならきっと相手と話し合いにならなくなる、と考えていましたので、2分の1ずつの評価で遺産分割をする提案をしました。
幸いなことに、父には国分寺市内の不動産と預金があったため、不動産と預金の一部を相談者が、預金の残りを相手が取得する内容で遺産分割をする提案をし、相手の了承を得られ、遺産分割協議が調いました。
これは国松司法書士法人としては、遺産整理（相続手続丸ごと代行サービス）で受任したものです。
相手への手紙文の作成は、文章力が問われます。
相談者ご自身がかなり上手な場合も希にありますが、ほとんどの場合は弊法人にご依頼されます。
近年、オレオレ詐欺・振り込め詐欺と間違われて遺産を相続する権利があるにもかかわらず挨拶状の段階から無視され、無反応で暗礁に乗り上げるケースも少なくありません。
そのため、手紙文の文案も弊法人で作成サポートを実施しました。
遺産分割協議書にお互いが調印し、不動産の名義変更（相続登記）、預金の解約手続が無事完了し、解約金の分配まで弊法人が行いました。

まとめ

近年、他の相続人との関係が疎遠で、連絡を取りづらいケースが増えています。
また、本件のように全く面識がないというケースも増えており、戸籍を追いかけていたら隠し子が発覚した等、相続手続が進まず、ストレスばかりが溜まっていく事例が後を絶ちません。
10ヶ月以内の相続税の申告、4ヶ月以内の準確定申告、3年以内の相続登記、と期限が設定されていることにより、安心して任せられる司法書士のような専門家を持つことが肝要になってくるかと思います。

「【終活の盲点】所有不動産記録証明制度 4つの落とし穴」

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Q.おしどり贈与を受ける際、かかるコストはありますか？

A.はい。「登録免許税」と「不動産取得税」がかかります。また、司法書士に贈与登記を依頼すれば司法書士報酬がかかります。

登録免許税：相続による名義変更（0.4%）に比べて、贈与（2%）の方が税率が高く設定されています。

不動産取得税：相続では非課税ですが、贈与の場合は課税対象となります。

Q.おしどり贈与の贈与税が非課税（ゼロ）になる場合、手続きは不要ですか？

A.いいえ、税務署への申告が必要です。贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの間に、受贈者の住所地を管轄する税務署へ申告しなければ、この制度の適用は受けられません。

Q.おしどり贈与の婚姻期間の数え方で注意すべき点はありますか？

Q.どのような家族構成の場合に、おしどり贈与の活用が特に有効ですか？

A.特に、「先妻の子と後妻」という組み合わせなど、相続人間で関係性が微妙な場合に有効です。事前に自宅を贈与しておくことで、配偶者に有利な形で遺産分割を進めることが可能になります。

Q.令和元年の法改正で、おしどり贈与の相続時の扱いがどのように変わったのですか？

Q.おしどり贈与とはどのような制度ですか？

A.婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産（自宅）またはその購入資金を贈与した場合、基礎控除110万円に加えて最高2,000万円まで贈与税が非課税になる制度です。

Q.配偶者居住権と小規模宅地等の特例は併用できますか？

2. 併用のメリット 配偶者居住権を利用して、自宅の価値を「居住権」と「所有権」に分けることで、以下のバランスを取ることができます。

Q.配偶者居住権を遺言書に書く時の注意点は何ですか？

Q.配偶者居住権を登記するメリットは何ですか？

A.配偶者居住権を「登記」することには、法律上の権利を守るという点、そして生活の安定を確保するという点で、主に以下のようなメリットがあります。

1. 第三者への「対抗力」を得られる（最重要のメリット）

2. 居住の安定と「現金」の確保を両立できる

配偶者居住権を登記することで、不動産の価値を「住む権利（居住権）」と「所有する権利（所有権）」に分割して扱えるようになります。

居住権としての相続：所有権そのものを相続するよりも評価額が低くなることが多いため、その分、預貯金などの金融資産をより多く配偶者が相続できるようになります。

終身の住まい：一度登記すれば、原則として終身（亡くなるまで）その家に無償で住み続けることが法的に保障されます。

3. 親族間トラブルからの保護

子供や先妻の子との関係が微妙な場合、口約束や遺産分割協議書上の合意だけでは不安が残ります。

追い出しの防止：登記という公的な記録に残すことで、所有者である親族から「家から出ていってほしい」と言われるような事態を防げます。

遺言での確実な設定：遺言でこの権利を設定し、登記まで済ませておくことは、残された配偶者への最大の「家族を守る準備」となります。

4. 相続登記義務化への適切な対応

Q.配偶者居住権による節税効果はありますか？

Q.配偶者居住権を設定するにはどうすればよいですか？

Q.どのようなケースで配偶者居住権の利用が推奨されますか？

Q.所有権を相続する場合と配偶者居住権とでは何が違うのですか？

Q.「配偶者居住権」とはどのような制度ですか？

古い抵当権（休眠担保権）の抹消登記の相談を受けたケース

相談内容

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

まとめ

Q.未登記のまま放置し、建物が倒壊しそうな状態になった場合、どのようなリスクがありますか？

Q.未登記建物を登記する場合、どのような手順になりますか？

Q.親が建てた未登記の建物に、将来子供が住み続ける予定です。この場合も登記は必要ですか？

Q.建物は年数が経てば価値が下がるのに、なぜ「終活」として今さら登記を進める依頼者が増えているのでしょうか？

Q.今回の相続登記義務化によって、未登記の古い建物も必ず登記しなければならなくなりましたか？

Q. 表題登記の義務違反で、実際に罰金を払わされることはありますか？

Q. 相続登記の義務がないなら、未登記建物のままでも罰則はないのでしょうか？

Q. 建物の登記にはどのようなステップがあるのですか？

A.一般的な登記の流れは以下の通りです。

建物表題登記：建物の存在や規格を登録する。

所有権保存登記：最初の所有者を登録し、権利を公示する。

抵当権設定登記：融資の担保として登録する。

所有権移転登記（相続登記）：相続などで名義を変更する。 今回の義務化は、このうちの「④所有権移転登記」を指しています。

Q. 建物が未登記のまま放置されているのはなぜですか？

A.通常、銀行融資を利用して建てる際は、担保（抵当権）を設定するために登記が必須となりますが、自己資金で建てた場合には登記を強制される機会が少なく、そのまま放置されるケースがありました。

Q. 相続した建物が「未登記」である場合、今回の相続登記義務化の対象になりますか？

遺言によって遺贈された土地を放棄したケース

相談内容

国松司法書士法人からのご提案＆お手伝い

まとめ

Q. この「数次相続の免税措置」（相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置）はいつまで利用できますか？

A.現在のところ、2027年（令和9年）3月31日までの時限的な制度となっています。 延長される可能性もありますが、相続登記の義務化に伴う罰則を避けるためにも、この期間内に手続きを進めておくのが最も安心です。

Q. 以前は「母が亡くなってからまとめて相続登記（名義変更）すればいい」と言われていましたが、今もそれで大丈夫ですか？

Q. 中間の相続人（例：亡くなった父）から「次に誰が相続するか」が決まっていなくても、登録免許税の免税を受けられますか？

A.はい、受けられます。その土地を最終的に誰が相続するか（二次相続の帰属）が確定していなくても、亡くなった方（中間者）の名義にする相続登記の登録免許税は免除されます。

Q. 遺言による「遺贈」で取得した土地も相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置は対象になりますか？

A.はい、相続人に対する遺贈であれば、この免税措置の対象に含まれます。

Q. 相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置は建物にも適用されますか？

A.いいえ、この制度は「土地」のみが対象です。建物（家屋）の相続登記については、通常通り不動産価額の0.4%の登録免許税がかかる点に注意が必要です。

Q. 父が亡くなり、祖父の名義のままだった土地を相続することになりました。祖父から父、父から私へと2回分の相続登記が必要ですが、登録免許税も2回分かかるのでしょうか？

Q. この相続登記の登録免許税の免税措置（不動産の価額が１００万円以下の土地に係る登録免許税の免税措置）はいつまで利用できますか？

Q. 固定資産税がかかっておらず、通知書が届かない土地の評価額はどうやって調べればよいですか？

Q. 土地を他の親族と共有（持分で所有）している場合の相続登記の登録免許税の免税はどうなりますか？

A.土地全体の価額ではなく、自分の持分割合を掛けた額で判定します。 例えば、300万円の価値がある土地を3人で均等（各3分の1）に持っている場合、自分の持分は100万円となるため、免税の対象になります。

Q. 不動産の価額が「100万円以下」かどうかは、何を見て判断すればよいですか？

Q. 相続登記の登録免許税が免税の対象となる条件を教えてください。

A.主な条件は以下の2点です。

1.対象が「土地」であること（建物は対象外です）。

2.その土地の不動産の価額が100万円以下であること。

Q. 相続登記をする際にかかる税金（登録免許税）が安くなる制度があると聞きましたが、どのような内容ですか？

A.一定の条件を満たす土地の相続登記について、通常は不動産の価額の0.4%かかる登録免許税が非課税（ゼロ）になります。

これには、通常の所有権移転登記だけでなく、登記簿の「表題部」にのみ名前がある被相続人から相続人が「所有権保存登記」をする場合も含まれます。

2. 併用のメリット　配偶者居住権を利用して、自宅の価値を「居住権」と「所有権」に分けることで、以下のバランスを取ることができます。

所有権移転登記（相続登記）：相続などで名義を変更する。今回の義務化は、このうちの「④所有権移転登記」を指しています。

A.現在のところ、2027年（令和9年）3月31日までの時限的な制度となっています。延長される可能性もありますが、相続登記の義務化に伴う罰則を避けるためにも、この期間内に手続きを進めておくのが最も安心です。

A.土地全体の価額ではなく、自分の持分割合を掛けた額で判定します。例えば、300万円の価値がある土地を3人で均等（各3分の1）に持っている場合、自分の持分は100万円となるため、免税の対象になります。

　1.対象が「土地」であること（建物は対象外です）。

　2.その土地の不動産の価額が100万円以下であること。

• 令和6年4月1日より前に発生した相続：令和9年3月31日まで（施行から3年間）に申し出る必要があります。

• 令和6年4月1日以後に発生した相続：不動産の相続を知った日から3年以内に申し出る必要があります。

A.まず、通知に記載されている「不動産番号」や「所在事項」をメモして、最寄りの法務局でその不動産の「全部事項証明書（登記簿謄本）」を取得してください。そこで、以下の2点を確認しましょう。