相続対策は3つの目的に分かれる

節税から入ると優先順位を誤る

相続対策を節税から考え始めると、多くの場合で優先順位を誤ります。そもそも相続税がかかる家庭は全体の1割ほどしかないからです。

財務省の相続税に関する資料によれば、令和6年分の死亡者数1,605,378人に対して相続税の課税件数は166,730件で、課税件数割合は10.4％でした。裏を返せば、9割近くの家庭では相続税の申告そのものが不要ということになります。

相続税の基礎控除額は、国税庁が示す計算方法のとおり3,000万円に法定相続人の数へ600万円を掛けた額を加えて求めます。相続人が3人なら4,800万円までは課税されない計算です。

一方で、遺産の分け方と名義変更の手続きは、財産の多い少ないにかかわらず全員に発生します。自宅と預貯金だけという構成でも、相続人が複数いれば遺産分割協議は必要ですし、不動産があれば相続登記も避けて通れません。

相続登記は2024年4月から申請が義務になり、取得を知った日から3年以内という期限が設けられました。法務省の案内のとおり2024年4月1日より前に相続を知っていた不動産についても2027年3月31日までという期限があるため、先代の名義が残っている家庭では相続対策より先にそちらの処理が必要になります。

節税を考えるべきかどうかは、財産の棚卸しをすれば見当がつきます。基礎控除額を大きく超えていないのであれば、対策の重心は分け方と手続きに置いたほうが実際の役に立つでしょう。

相続対策の締切は死亡ではなく判断能力の喪失

相続対策で本当に意識すべき締切は、亡くなる日ではなく判断能力を失う日です。遺言も生前贈与も家族信託も任意後見契約も、本人に判断能力があることが前提になっています。

令和7年版高齢社会白書によれば、令和4年における認知症の高齢者数は443.2万人で有病率は12.3％、令和22年には584.2万人、有病率14.9％になると推計されています。誰にとっても他人事の数字ではありません。

同じ白書では、認知症の前段階にあたる軽度認知障害の高齢者数も令和4年で558.5万人、令和22年には612.8万人と推計されています。軽度認知障害の段階では判断能力が保たれていることも多く、実務上はここが対策を間に合わせられる最後の時期になりがちです。

判断能力を失った後に何が起きるかというと、財産が事実上動かせなくなります。預貯金の引き出しも不動産の売却も、本人の意思確認ができなければ進みません。

そこで残る選択肢が法定後見です。家庭裁判所が後見人を選任して財産管理を行う制度ですが、誰が後見人になるかは家庭裁判所が決めるため、本人や家族が指名することはできません。

判断能力があるうちに任意後見契約を結んでおけば、後見人になる人を自分で選べます。ただし任意後見は発効時に別途監督人の報酬がかかり、その負担は契約が終わるまで続く点も知っておいてください。

つまり相続対策とは、選べる状態のうちに選んでおく行為です。時間が経つほど手段は減っていき、最後には家庭裁判所に委ねる道しか残らなくなります。

相続対策は何から始めるか

相続対策は、財産の棚卸しと相続人の確定という2つの調査から始めます。手段の比較を先にしても、判断の材料がそろっていなければ決められません。

財産の棚卸しでは、不動産、預貯金、有価証券、保険、負債を一覧にします。不動産は権利証や固定資産税の納税通知書で確認し、登記記録上の名義が本人になっているかどうかも併せて見ておきましょう。先代の名義のままになっている土地が見つかることは実際によくあります。

見落とされやすいのが負債とインターネット上の資産です。住宅ローンの残債や連帯保証はもちろん、ネット銀行やネット証券の口座は通帳が届かないため、本人以外は存在に気づけません。一覧に加えておくだけで、残された家族の負担はかなり変わります。

相続人の確定は、戸籍をたどって法定相続人が誰になるかを確認する作業です。前妻との間に子がいる、認知した子がいる、兄弟姉妹が相続人になるといった事情は、戸籍を見て初めて分かる場合があります。

この2つが終わって初めて、分け方の設計に進めます。誰に何を渡したいのか、渡したい相手が相続人以外なのか、特定の財産を特定の人に集中させたいのかによって、必要な手段は変わってくるでしょう。

手段の選択はその次です。分け方を決めたいなら遺言、判断能力の低下に備えたいなら任意後見や家族信託、生前に財産を移しておきたいなら生前贈与という具合に、目的から逆算して選びます。

最後に見直しの習慣を持ってください。財産の内容も家族の状況も変わるため、一度作った遺言が10年後の実情に合っているとは限りません。

手段ごとにできることとできないこと

相続対策の手段は、それぞれ守備範囲が違います。1つの手段ですべての目的を満たすことはできません。

遺言は、誰に何を渡すかを決めておく手段です。相続開始後の分け方を指定できる一方で、生きている間の財産管理には効きません。認知症になったときに預金が凍結される問題は、遺言では解決できないという理解が必要でしょう。

作り方には自筆で書く方式と公正証書にする方式があります。公正証書遺言は公証人が関与するため方式の不備で無効になりにくく、原本が公証役場に保管される点も安心材料になりますが、その分の手数料と証人の手配が必要です。手軽さを取るか確実性を取るかという選択になります。

生前贈与は、生きているうちに財産を移す手段です。渡す相手も時期も自分で決められますが、贈与税の負担が生じる場合があり、相続開始前の一定期間内の贈与は相続税の計算に加算されます。遺留分をめぐる問題も、贈与したから消えるわけではありません。

家族信託は、財産の管理を家族に託しておく仕組みです。判断能力が低下した後も信託した財産を管理できる点が強みですが、契約書の設計に専門的な判断が要り、信託していない財産には効果が及びません。

任意後見は、判断能力が低下した後の財産管理と身上保護を任せる契約です。後見人を自分で選べる代わりに、発効後は家庭裁判所が選任する監督人の報酬が継続して発生します。

生命保険は、受取人を指定して現金を渡す手段です。遺産分割の対象にならないため納税資金や代償金の原資として使えますが、契約内容によっては課税関係が変わるため、税理士への確認が要ります。

自筆で遺言を書く場合の要件については、こちらの記事も参考にしてください。

＜関連記事＞
遺言書の書き方と注意点とは?自筆証書遺言で失敗しないための要件と実務ポイントを徹底解説

相続対策の相談先はどう選ぶか

相続対策の相談先は、不動産の名義や遺言の作成が中心なら司法書士、相続税の試算や節税なら税理士、相続人の間ですでに対立があるなら弁護士という切り分けになります。銀行の遺言信託は財産の管理と執行をまとめて任せられる代わりに、費用の水準は高めです。

最初の窓口として司法書士が向いているのは、相続対策の入口が財産と相続人の調査だからでしょう。不動産の登記記録を読み、戸籍から相続人を確定する作業は、そのまま司法書士の日常業務と重なります。

相続税の試算が必要かどうかも、棚卸しの結果を見れば判断できます。基礎控除額を超えそうであれば税理士に、超えないのであれば分け方と手続きの設計に資源を振り向けたほうが合理的です。

費用をかけずに全体像をつかみたい場合は、自治体の無料相談会や法テラスという選択肢もあります。制度の一般的な説明を聞く用途であれば十分に足りるでしょう。ただし相談時間が30分程度に限られることが多く、戸籍や登記記録を精査したうえでの提案までは期待できません。

一般論を聞く段階では公的な窓口を使い、実際に書類を作る段階では継続して依頼できる事務所に相談するという二段構えが、結果として遠回りになりません。

相談の際は、固定資産税の納税通知書と、把握している範囲の預貯金の一覧をお持ちください。すべてがそろっていなくても構いません。分からない部分こそ、専門家が調べる対象になります。

国松司法書士法人は司法書士と行政書士、土地家屋調査士のトリプルライセンス体制で、相続と遺言の相談と手続きに27年目、累計20,000件を超える案件を扱ってきました。相続対策では登記記録と現況の食い違いが見つかることもありますが、土地の表示に関する登記まで自事務所内で対応できるため、窓口を分けずに進められます。

相談を切り出すタイミングに迷っている方は、こちらの記事も参考にしてください。

＜関連記事＞
司法書士に相談するタイミングは？相談すべき場面と選び方を徹底解説

相続対策についてよくある質問

相続対策はいつから始めるべきですか？

判断能力があるうちであれば早いほど選択肢が多く残ります。年齢よりも、本人が自分の意思で契約や遺言ができる状態かどうかが基準です。財産の内容が固まってきた時期や、不動産を取得した時期が1つの区切りになります。

相続税がかからない家庭でも相続対策は必要ですか？

必要です。相続税の課税件数割合は10.4％にとどまりますが、遺産の分け方と名義変更の手続きは財産の多さに関係なく発生します。分け方を決めていないほうが、家族の負担は大きくなりがちです。

遺言と家族信託はどちらを選ぶべきですか？

目的が違うため、どちらか一方という選び方にはなりません。亡くなった後の分け方を決めたいなら遺言、生きている間の財産管理に備えたいなら家族信託です。両方を組み合わせる場合もあります。

認知症になった後でも相続対策はできますか？

判断能力が失われた後は、遺言も贈与も信託も任意後見契約も結べません。残るのは家庭裁判所に法定後見の開始を申し立てる道ですが、後見人を家族が指名することはできない点にご注意ください。

相続対策の相談は無料でできますか？

初回の相談を無料としている事務所は多く、当事務所も初回のご相談は無料です。自治体の無料相談会や法テラスも一般的な説明を聞く用途では使えますが、財産や戸籍を精査したうえでの提案までは時間の制約から難しいでしょう。

相続対策の相談には何を持っていけばよいですか？

固定資産税の納税通知書と、把握している範囲の預貯金や保険の一覧があれば十分です。権利証が見つからなくても手続きは進められるため、探すことに時間をかけすぎないでください。

相続対策のご相談は国松司法書士法人へ

相続対策は、何を選ぶかより先に、何が必要かを見極める作業から始まります。財産と相続人がはっきりすれば、必要な手段はおのずと絞られていきます。

国松司法書士法人は、JR国分寺駅北口から徒歩4分の事務所で、相続と遺言のご相談を27年にわたってお受けしてきました。財産の棚卸しと相続人の確定から、遺言の作成、任意後見契約、相続登記まで、続けてご相談いただけます。

国分寺市や国立市、府中市、小平市、小金井市といった多摩エリアはもちろん、離れて暮らすご家族が関わる場合も全国対応で取り組んでいます。何から手を付ければよいか分からないという段階でも構いません。

初回のご相談は無料です。手元にある資料をお持ちいただければ、優先順位と進め方の見通しをお伝えします。

国松司法書士法人への無料相談はこちらから

参考文献

1. 財務省「相続税・贈与税に係る基本的計数に関する資料」 https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/property/e07.htm
2. 内閣府「令和7年版高齢社会白書　第1章第2節　健康・福祉」 https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2025/html/zenbun/s1_2_2.html
3. 国税庁「No.4152 相続税の計算」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
4. 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html
5. 日本公証人連合会「4 任意後見契約」 https://www.koshonin.gr.jp/notary/ow04

贈与者（あげる人）が準備する書類

登記済権利証または登記識別情報通知

不動産の所有者であることを証明する書類で、贈与登記において最も重要な添付書類の一つです。

2005年の不動産登記法改正以前に登記を受けた方は「登記済権利証」（いわゆる権利証）、改正以降に登記を受けた方は「登記識別情報通知」という12桁の英数字が記載された書面を保有しているはずです。

権利証・登記識別情報は再発行ができないため、紛失している場合は代替手段を講じる必要があります。具体的には、司法書士が贈与者と面談して作成する「本人確認情報」を添付するか、法務局の「事前通知制度」を利用する方法が代表的です。事前通知制度は費用がかからない反面、法務局から届いた通知に贈与者が法務局が発送してから2週間以内に回答しなければ申請が却下されるリスクがあるため、実務上は本人確認情報の作成を選ぶケースが多いでしょう。

印鑑証明書

贈与者の実印の印影を証明する書類で、市区町村役場またはコンビニ交付（マイナンバーカード利用）で取得できます。取得費用は1通300円程度で、発行から3か月以内のものでなければ法務局に受け付けてもらえません。

贈与契約書への押印と登記申請書への押印は、印鑑証明書に登録されている実印で行う必要があります。認印では登記が通らないため、実印の登録がまだ済んでいない場合は、印鑑登録の手続きから始めなければなりません。

固定資産評価証明書（または納税通知書の課税明細書）

登録免許税の計算に必要な書類です。市区町村役場（東京23区は都税事務所）で取得でき、費用は1通300円～400円程度となっています。

毎年4月～5月に届く固定資産税の納税通知書に「課税明細書」が同封されていれば、そちらを代用することも可能です。ただし、年度が替わると評価額が変わる場合があるため、申請時点の最新年度のものを使用してください。

実務上のポイントとして、固定資産評価証明書に記載されている評価額と、登記簿上の地積が異なるケースが稀にあります。地積更正登記が未了の場合などに起こりうる問題で、放置すると登録免許税の計算に影響するため、事前に登記簿と突き合わせて確認しておくと安心です。

受贈者（もらう人）が準備する書類

住民票の写し

受贈者の現住所を証明する書類で、市区町村役場またはコンビニ交付（マイナンバーカード利用）で取得できます。費用は1通300円程度です。

本籍地やマイナンバーの記載は不要で、世帯全員分ではなく受贈者本人分のみで足ります。住民票に記載された住所がそのまま登記簿上の所有者住所として登録されるため、引っ越し直後で住民票の異動が済んでいない場合は、先に転入届を出してから住民票を取得してください。

受贈者側の書類は住民票のみであり、印鑑証明書は不要です。印鑑も認印で問題ありません。

双方で作成する書類

贈与契約書

贈与の当事者間の合意を書面化した契約書で、贈与登記の根拠資料となります。

記載すべき事項は、贈与者と受贈者の氏名・住所、贈与の対象となる不動産の表示（登記簿どおりの所在・地番・地目・地積・家屋番号・構造・床面積）、贈与の日付、そして双方の署名・押印（贈与者は実印）です。

不動産の表示は、住所ではなく登記簿上の「所在」と「地番」で記載する点が重要です。「東京都国分寺市南町3丁目22番地」ではなく、登記事項証明書に記載されている正確な地番を転記してください。マンションの場合は、一棟の建物の表示と専有部分の表示（家屋番号・床面積）も正確に記載する必要があります。

贈与契約書には200円の収入印紙を貼付します。不動産の贈与契約書は「不動産の譲渡に関する契約書」には該当しないため、印紙税は金額にかかわらず一律200円です。

登記原因証明情報

登記の原因となった事実関係を法務局に報告するための書面です。贈与契約書とは別に「報告形式」で作成するのが一般的ですが、贈与契約書に登記原因証明情報の要素（「上記の贈与により所有権が移転した」旨の記載）を盛り込み、一体の書面とすることも認められています。

実務では、贈与契約書と登記原因証明情報を別々に作成するケースが多く見受けられます。贈与契約書は当事者間の合意文書として手元に保管し、登記原因証明情報は法務局に提出する（原本還付を受けない）という使い分けが合理的でしょう。

登記申請書

法務局に提出する申請書本体で、所定の事項を記載してA4用紙に作成します。法務局のWebサイトから贈与用の様式と記載例をダウンロードできるため、初めて作成する方はひな型を参考にするとよいでしょう。

登記申請書に記載する主な事項は、登記の目的（「所有権移転」）、原因（「令和○年○月○日贈与」）、権利者（受贈者の住所・氏名）、義務者（贈与者の住所・氏名）、添付情報の一覧、登録免許税額、そして不動産の表示です。

委任状（司法書士に依頼する場合）

贈与登記を司法書士に依頼する場合は、贈与者と受贈者の双方から委任状を受領します。委任状には実印（贈与者）または認印（受贈者）の押印が必要です。

書類を集める際に見落としやすい3つのポイント

贈与者の住所が登記簿と異なる場合

贈与者が引っ越しているにもかかわらず、登記簿上の住所が旧住所のままになっているケースは非常に多く見受けられます。住所が不一致のまま贈与登記を申請すると、法務局から補正を求められるため、事前に「登記名義人住所変更登記」を申請して住所を最新の状態に揃えておく必要があります。

住所変更登記は1筆あたり1,000円の登録免許税で済みますが、登記名義人の住所が複数回変わっている場合は、変遷を証明する住民票の除票や戸籍の附票を取り寄せなければならず、意外と手間がかかることがあるでしょう。

不動産が複数の筆にまたがる場合

一つの土地に見えても、登記簿上は2筆以上に分かれていることがあります。たとえば、自宅の敷地が「公衆用道路」と「宅地」の2筆に分かれているケースは珍しくありません。2筆とも贈与するのであれば、すべての筆について登記申請が必要になり、登録免許税も筆ごとに計算されます。

登記事項証明書を取得して筆数を確認し、固定資産評価証明書もすべての筆分を取り寄せておきましょう。

農地の贈与には農業委員会の許可が必要

地目が「田」または「畑」の農地を贈与する場合は、贈与登記の前に農業委員会の許可を得なければなりません（農地法第3条）。許可を受けずに行った贈与は無効となり、登記も受け付けてもらえないため、農地が含まれる場合は手続きの順序に十分注意が必要です。

ただし、市街化区域内の農地については、農業委員会への届出で足りる場合もあります。

贈与登記にかかる費用の全体像

必要書類の収集費用に加えて、贈与登記には以下の費用が発生します。

登録免許税は固定資産税評価額の2%で、相続登記の0.4%と比べて5倍の税率です。たとえば評価額2,000万円の土地であれば40万円と高額になるため、事前に評価額を確認しておくことが不可欠でしょう。

司法書士に依頼する場合の報酬は5万円～10万円程度が相場です。贈与契約書の作成や書類収集の代行まで含めたパッケージ料金を設定している事務所もあります。

さらに、贈与を受けた翌年には贈与税の申告・納付が必要になり、不動産取得税（土地・住宅は評価額の3%、宅地は課税標準が2分の1に軽減）も課されます。登記の費用だけでなく、税金を含めたトータルコストを把握しておくことが大切です。

贈与登記のご相談は国松司法書士法人へ

「書類を揃えてみたが、不備がないか不安」「権利証が見つからず手続きが進められない」「贈与と相続のどちらが有利か比較したい」

こうしたお悩みは、相続・遺言の相談と手続きの実績27年目、累計20,000件超の国松司法書士法人にお任せください。

当事務所は、司法書士・行政書士・土地家屋調査士のトリプルライセンスを保有しており、贈与登記に必要な書類の収集から贈与契約書の作成、法務局への申請代行まで一括してお引き受けしています。贈与税については提携の税理士と連携し、登記と税務をワンストップでご相談いただける体制を整えています。

初回相談は無料です。国分寺市・国立市・府中市・小平市・小金井市など多摩エリアの方はもちろん、全国からのご相談も大歓迎です。

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贈与登記とは何か

贈与登記とは、不動産（土地・建物・マンション）を贈与によって取得した際に、法務局で所有権移転登記を申請する手続きのことです。登記原因は「贈与」と記載され、売買による移転登記とは区別されます。

不動産の所有権は、当事者間では贈与契約の成立によって移転しますが、登記をしない限り第三者に対して「自分が所有者だ」と主張できません（民法第177条）。たとえば、贈与者が同じ不動産を別の第三者に売却し、先に売買の登記が入ってしまえば、贈与を受けた側は所有権を失うことになります。

贈与を受けたら速やかに登記を完了させるのが鉄則です。

贈与登記の手順を5ステップで解説

ステップ1：対象不動産の調査・確認

最初に、登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得し、対象不動産の現在の登記状況を確認します。取得費用は1通600円（オンライン請求・郵送受取は520円）です。

確認すべきポイントは、所有者の氏名・住所が現在の情報と一致しているかどうかです。贈与者が引っ越して住所が変わっている場合は、贈与登記の前に住所変更登記を済ませる必要があります。また、抵当権が設定されている不動産を贈与する場合は、金融機関との調整が先行して必要になるため注意しましょう。

マンションの場合は、敷地権の有無や専有部分の家屋番号も正確に把握しておく必要があります。登記簿上の表記と実際の住居表示が異なることは珍しくないため、必ず登記事項証明書で確認してください。

ステップ2：必要書類を収集する

贈与登記に必要な書類は、贈与する側（贈与者）と贈与を受ける側（受贈者）でそれぞれ異なります。

贈与者が準備する書類として、登記済権利証（または登記識別情報通知）、印鑑証明書（発行から3か月以内）、固定資産評価証明書（または納税通知書の課税明細書）が必要です。権利証は再発行できないため、紛失している場合は司法書士による本人確認情報の作成や、事前通知制度等を利用する必要があり、手続きが一段階増えます。

受贈者が準備する書類は、住民票の写し1通です。本籍地やマイナンバーの記載は不要で、認印で足ります。

加えて、贈与の事実を証明するための贈与契約書と、登記原因を法務局に説明するための登記原因証明情報が必要になります。贈与契約書と登記原因証明情報は別々の書面として作成するのが一般的ですが、贈与契約書に登記原因証明情報の内容を兼ねさせることも実務上は可能です。

ステップ3：贈与契約書を作成する

贈与契約は口頭でも成立しますが、書面にしておかないと後日「贈与したつもりはない」と争われるリスクがあります。登記申請においても贈与契約書（または登記原因証明情報）の添付が求められるため、作成は事実上必須でしょう。

贈与契約書に記載すべき事項は、贈与者と受贈者の氏名・住所、贈与の対象となる不動産の表示（登記簿どおりの所在・地番・家屋番号）、贈与の日付、そして双方の署名・押印（贈与者は実印）です。

贈与契約書には200円の収入印紙を貼付します。不動産の贈与契約書は「不動産の譲渡に関する契約書」には該当せず、印紙税額は一律200円と定められています。

法務局が公開している登記申請書のひな型も参考になりますが、個々のケースに応じた調整が必要なため、不安がある場合は司法書士に相談するのが確実です。

ステップ4：登記申請書を作成する

登記申請書は、A4サイズの用紙に所定の事項を記載して作成します。主な記載事項は、登記の目的（「所有権移転」）、原因（「令和○年○月○日贈与」）、権利者（受贈者の住所・氏名）、義務者（贈与者の住所・氏名）、添付情報、登録免許税額、そして不動産の表示です。

申請書には収入印紙（登録免許税相当額）を貼付し、贈与契約書、登記原因証明情報、権利証、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書などの添付書類と一緒に綴じます。

申請書の綴じ方にもルールがあり、申請書と収入印紙台紙を一括してホチキスで留め、各ページの継ぎ目に申請人（受贈者）の印鑑で契印を押す必要があります。

ステップ5：法務局に提出し、登記完了を確認する

作成した申請書と添付書類を、不動産の所在地を管轄する法務局に提出します。提出方法は窓口持参、郵送、オンラインの3通りですが、初めて自分で申請する場合は窓口での提出がお勧めです。法務局の登記相談で事前に書類を確認してもらうこともできます。

申請から登記完了までの処理期間は、通常1～2週間程度ですが、法務局の混み具合によっては1か月程度かかる場合もあります。不備がなければ、完了後に新しい登記識別情報通知（新しい権利証に相当する書面）が発行されます。不備がある場合は法務局から「補正」の連絡が入り、指定期日までに修正しなければ申請が却下される可能性もあるため、連絡先の電話番号は必ず正確に記載しておきましょう。

贈与登記にかかる費用

登録免許税

贈与による所有権移転登記の登録免許税は、国税庁の税額表によると、不動産の固定資産税評価額の2%（1,000分の20）です。相続による移転登記の0.4%と比較すると5倍の税率であり、贈与登記の費用面で最も大きなウェイトを占めます。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地であれば、登録免許税は40万円です。土地と建物の両方を贈与する場合は、それぞれの評価額を合算して計算します。

司法書士に依頼する場合の報酬

司法書士に贈与登記を依頼する場合、報酬の相場は5万円～10万円程度です。不動産の筆数や案件の複雑さによって変動しますが、書類の収集代行や贈与契約書の作成まで含めた「まるごとお任せ」プランを提供している事務所もあります。

国松司法書士法人でも贈与登記のご依頼を承っており、初回無料相談で費用の見通しを丁寧にご説明しています。

その他の実費

贈与契約書の収入印紙200円、登記事項証明書の取得費用（1通500円～600円）、贈与者の印鑑証明書取得費用（1通300円程度）、受贈者の住民票取得費用（1通300円程度）、固定資産評価証明書の取得費用（1通300円～400円程度）が加わります。

贈与登記で発生する税金を正しく理解する

贈与税

不動産の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、受贈者が贈与税の申告・納付を行わなければなりません。暦年課税の場合、年間110万円の基礎控除を超える部分に対して10%～55%の累進税率が適用されます。

不動産の贈与では評価額が110万円を超えるケースがほとんどであり、贈与税の負担は無視できません。たとえば、固定資産税評価額2,000万円の不動産を親から子に贈与した場合、贈与税だけで数百万円に達する可能性があります。

ただし、「相続時精算課税制度」を選択すれば、累計2,500万円まで贈与時の課税を繰り延べることが可能です。2024年1月からは相続時精算課税にも年間110万円の基礎控除が新設されており、制度選択の幅が広がりました。

また、婚姻期間20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与する場合は、最大2,000万円の配偶者控除（おしどり贈与）が使えるケースもあります。

贈与税の申告は税務上の判断を伴うため、贈与登記とあわせて税理士への相談を強くお勧めします。

不動産取得税

贈与による不動産取得にも不動産取得税が課されます。税率は原則4%ですが、2027年3月31日までの取得であれば土地・住宅は3%に軽減されており、宅地については課税標準が固定資産税評価額の2分の1となる特例措置も同期限で適用中です。

相続による不動産取得には不動産取得税はかからないため、贈与と相続のどちらが有利かを判断する際の重要な比較ポイントになります。

自分で申請するか司法書士に依頼するかの判断基準

贈与登記は自分で申請することも法律上は可能ですが、実務的にはいくつかのハードルがあります。

自分で申請するメリットは、司法書士報酬を節約できる点に尽きるでしょう。登録免許税や各種証明書の取得費用といった実費は誰が申請しても同額ですが、司法書士報酬の5万円～10万円を浮かせたいという動機は合理的です。

一方、自分で申請する場合のリスクとして、申請書や添付書類の不備による補正・却下、贈与契約書の記載漏れや表現の曖昧さによる将来のトラブル、登録免許税の計算ミスなどが挙げられます。特に、権利証を紛失している場合の本人確認手続きや、農地を贈与する場合の農業委員会の許可取得などは、専門知識がなければ対応が困難でしょう。

判断の目安としては、対象不動産が1筆の宅地で、権利証も揃っており、贈与税の問題もクリア済みであれば自分での申請も十分可能です。不動産が複数ある場合、権利証が見当たらない場合、農地や借地権が絡む場合は、司法書士への依頼を検討すべきでしょう。

贈与登記を放置するとどうなるか

「面倒だから後でいいか」と贈与登記を先延ばしにすると、以下のリスクが生じます。

贈与者が贈与後に同じ不動産を第三者に売却し、先に売買の登記が入ってしまえば、受贈者は所有権を主張できなくなります。民法の「対抗要件」の問題であり、登記なくして第三者には対抗できないという原則が適用されるためです。

また、贈与者が亡くなった場合、贈与登記が未了のまま相続が開始されると、手続きが一気に複雑化します。贈与の事実を証明する書類が不十分であれば、他の相続人から「贈与など聞いていない」と異議を唱えられ、遺産分割の紛争に発展する可能性もあるでしょう。

贈与者が認知症になった場合はさらに深刻です。本人の意思確認ができなくなるため、成年後見人の選任を経なければ登記手続きを進められず、時間も費用も大幅に膨らみます。

贈与登記のご相談は国松司法書士法人へ

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